İmar Planında Parselin Yeşil Alan veya Yol Alanında Kalması Halinde Ne Yapılabilir?

Bir parselin imar planında yol, park veya yeşil alan olarak gösterilmesi, tapu mülkiyetinin aynı anda idareye geçtiği anlamına gelmez. Fakat yapılaşma ve kullanım imkânı ciddi biçimde etkilenebilir. Bu nedenle ilk yapılması gereken, yalnız e-Devlet veya imar durum ekranındaki renge bakmak değil; yürürlükteki nazım ve uygulama imar planını, plan notlarını, parselasyon durumunu ve idarenin taşınmaz hakkında yaptığı somut işlemleri birlikte incelemektir.

Yol veya yeşil alan kararı neyi ifade eder?

Uygulama imar planında taşınmazın tamamı veya bir bölümü kamu kullanımına ayrılmış olabilir. Bu plan kararı tek başına tapu malikini değiştirmez; fakat ruhsat ve yapılaşma imkânını sınırlandırabilir. Taşınmazın tamamının mı yoksa yalnız bir kısmının mı etkilendiği ve geriye kullanılabilir bir bölüm kalıp kalmadığı önemlidir.

Plan yeni onaylandıysa askı süresi kaçırılmamalı

3194 sayılı İmar Kanunu m.8'de belediye imar planlarının onaydan sonra bir ay süreyle ilan edilmesi ve bu ilan süresi içinde plana itiraz edilebilmesi öngörülür. Plan değişikliklerinde de kural olarak aynı usul işler. Ancak özel kanunlara tabi bazı planlarda farklı ilan usulleri bulunabileceği için planın hangi makam ve mevzuat uyarınca yapıldığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Nazım plan ile uygulama imar planı aynı şey değildir

Nazım imar planı genel kullanım kararlarını gösterirken uygulama imar planı parsel ölçeğinde daha doğrudan sonuç doğurur. Bir taşınmazın hukuki durumunu değerlendirirken yalnız üst ölçekli plana bakmak yeterli olmayabilir. Plan hiyerarşisi, uygulama planı ve varsa plan notları birlikte okunmalıdır.

Parselasyon yapılmış mı?

Yol veya park kararının uygulanmasında 3194 sayılı Kanun m.18 kapsamındaki arazi ve arsa düzenlemesi gündeme gelebilir. Düzenleme ortaklık payı, yeni parsel oluşumu ve kamu alanlarının ayrılması farklı teknik ve hukukî sonuçlar doğurur. Bu nedenle tapu kaydı yanında parselasyon planı ve dağıtım cetveli de görülmelidir.

Kamulaştırma yapılmadan yalnız plan kararı yeterli mi?

Taşınmazın kamu hizmetine ayrılması ile mülkiyetin idareye geçirilmesi farklı aşamalardır. Somut duruma göre parselasyon, satın alma, trampa veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma süreçleri gündeme gelebilir. Sırf planda yol veya yeşil alan görünmesi, malike otomatik olarak belirli tutarda tazminat doğduğu anlamına gelmez.

Uzun süre yapılaşma yasağı varsa ne yapılabilir?

Plan kararının uzun süre uygulanmaması mülkiyet hakkı bakımından ayrıca incelenebilir; ancak başvurulacak yol taşınmazın fiilen kullanılıp kullanılmadığına, idarenin bir işlem yapıp yapmadığına ve planın güncel durumuna göre değişir. Fiilî el atma, hukukî kısıtlama ve plan iptali aynı dava türü değildir.

Plan iptali düşünülüyorsa hangi tarihler önemlidir?

Planın ilanı, itiraz tarihi, itiraz üzerine verilen karar ve daha sonraki plan değişiklikleri dava süresi bakımından önem taşır. İmar planı uyuşmazlıklarında süre hesabı teknik olduğundan 'her durumda şu kadar gün' şeklinde ezbere hareket edilmemeli; yürürlükteki planın kesinleşme ve öğrenilme tarihleri dosya üzerinden belirlenmelidir.

Dosyada hangi belgeler bulunmalı?

Tapu kaydı, çap, imar durum belgesi, nazım ve uygulama imar planı paftası, plan notları, askı ilanı, varsa itiraz ve belediye meclisi kararları, parselasyon evrakı, kamulaştırma yazışmaları ve taşınmazın güncel kullanımını gösteren kayıtlar birlikte toplanmalıdır. Hukuki yol bu kronoloji kurulduktan sonra seçilmelidir.

Askı İlanı, İtiraz ve İptal Davası Aynı Süre Değildir

3194 sayılı İmar Kanununun 8/b maddesi uyarınca onaylanan imar planları bir ay süreyle ilan edilir ve bu sürede plana itiraz edilebilir. İmar planına karşı doğrudan idari dava bakımından İYUK m.7'deki genel altmış günlük süre ve İYUK m.11 çerçevesindeki idari başvurunun etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Danıştay kararları, askıda yapılan itirazın cevaplanma tarihiyle dava süresi başlangıcının dikkatle hesaplanması gerektiğini vurgular. Her belediye yazısı kendiliğinden yeni bir dava süresi başlatmaz.

Plan İptali ile Parselasyon veya Ruhsat İşlemi Farklıdır

İmar planında parselin yol veya park alanında kalması doğrudan tapu mülkiyetinin devri sonucunu yaratmaz. Sonradan yapılan parselasyon, imar durumu yazısı veya yapı ruhsatı gibi uygulama işlemleri kendi usulleriyle denetlenir. İYUK m.7/4 gereğince imar planının uygulanması üzerine uygulama işlemine ve koşulları varsa dayanak plana karşı birlikte dava açma imkânı doğabilir. Taşınmazın uzun süre kamu hizmetine ayrılması hâlinde tazminat veya kamulaştırmasız el atma iddiası, plan iptali davasından ayrı koşullara tabidir.