Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Ne Zaman Hak Doğurur?
Güncelleme tarihi: 14 Eki
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride devredilmesi borcunu doğurur; sözleşmenin imzalanması tek başına alıcıyı malik yapmaz. Geçerli bir satış vaadiyle ortaya çıkan hak kural olarak vaat borçlusuna karşı ileri sürülen kişisel bir haktır. Tapu devri gerçekleşmediğinde hangi talebin yöneltileceği sözleşmenin geçerliliğine, ifa imkânına ve tapu sicilinin durumuna bağlıdır.
Satış vaadi hangi şekilde yapılmalıdır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.89 uyarınca taşınmaz satış vaadinin noter önünde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı sözleşme, kural olarak bu geçerlilik şartını karşılamaz. Noterde yalnız imza onaylatılmasıyla noter tarafından düzenleme şeklinde sözleşme yapılması aynı işlem değildir.
Noter sözleşmesi yapıldığı anda mülkiyet geçer mi?
Hayır. Satış vaadi, ileride mülkiyetin devrine yönelik bir borç doğurur. Taşınmazın ayni hak olarak kazanılması için usulüne uygun tapu işlemi veya şartları varsa mahkemenin tescile yönelik hükmü gerekir. Vaat alacaklısının sözleşmeye dayalı talebi ile tapu sicilindeki mülkiyet hakkı karıştırılmamalıdır.
Satış vaadi tapuya şerh edilirse ne değişir?
Türk Medenî Kanunu m.1009 ve ilgili tapu mevzuatı çerçevesinde taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hak tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerhin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme etkisi bulunabilir; buna rağmen şerh de mülkiyetin kendiliğinden alıcıya geçmesi anlamına gelmez. Tapu sicilindeki mevcut hacizler, ipotekler, önceki şerhler ve sonraki devirler somut işlem tarihiyle birlikte incelenmelidir.
Satıcı devri yapmazsa tapu iptali ve tescil istenebilir mi?
Geçerli satış vaadi kapsamında ifa zamanı gelmiş ve tescile engel başka bir hukuki durum bulunmuyorsa Türk Medenî Kanunu m.716 uyarınca mülkiyet devri borcunun hükmen yerine getirilmesi gündeme gelebilir. Ancak dava sonucunu taşınmazın kime kayıtlı olduğu, sözleşme tarafları, devrin hukuken mümkün olup olmadığı ve vaat alacaklısının kendi edimini yerine getirip getirmediği belirler. Bazı durumlarda tescil yerine bedel iadesi veya tazminat talepleri tartışılabilir.
Vaatte bulunan kişi sözleşme tarihinde malik değilse
Sözleşmeyi imzalayan kişinin o tarihte malik olmaması, kişisel borç doğuran satış vaadini her durumda baştan geçersiz kılmaz; fakat sözleşme borcunun aynen ifası mümkün olmayabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun değerlendirmelerinde, bu nedenle sözleşmenin geçerliliği ile sonradan ifa edilememenin sonuçları ayrı ele alınmaktadır. Gerçek malik ve tapudaki hukuki engeller kontrol edilmeden 'tescil kesin alınır' sonucu çıkarılmamalıdır.
Zamanaşımı hangi tarihten itibaren değerlendirilir?
Satış vaadinden doğan alacaklar bakımından kural olarak Türk Borçlar Kanunu m.146 çerçevesinde on yıllık genel zamanaşımı değerlendirilir. Yargıtay içtihadında sürenin ifa olanağının doğduğu tarihten başlaması ve taşınmazın alacaklıya teslim edilmiş olduğu bazı hâllerde zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilmesi ayrıca ele alınmaktadır. Bu istisnalar her sözleşmeye otomatik uygulanmaz; sözleşme tarihiyle yetinilmeden ifa şartları ve zilyetlik araştırılmalıdır.
Başvuru öncesinde hangi belgeler incelenmelidir?
Noterde düzenleme şeklindeki sözleşme ve varsa ek protokoller, güncel ve geçmiş tapu kayıtları, şerhler, bedel ödemeleri, ifa veya devir taleplerine ilişkin bildirimler ve taşınmazın teslim edildiğini gösteren kayıtlar birlikte incelenmelidir. Tarafların istediği sonucun tescil mi yoksa para alacağı mı olduğu belirlenmeden gelişigüzel dava açılması usul ve harç sorunları yaratabilir.
Sonuç
Taşınmaz satış vaadi geçerli şekilde kurulduğunda kişisel bir hak doğurur; fakat mülkiyeti kendiliğinden geçirmez. Satıcı devir borcunu yerine getirmezse koşullarına göre tescil, bedel iadesi veya tazminat yolları gündeme gelebilir. Resmî şekil, şerh, ifa imkânı ve zamanaşımı birbirinden ayrı incelenmelidir.
Yorumlar