Çatı ve Teras Onarım Giderleri: Masrafı Son Kat Maliki mi Bütün Apartman mı Öder?
Güncelleme tarihi: 2 gün önce
Apartmanda çatı veya terasta su sızıntısı olduğunda masrafın yalnız son kat malikine ait olduğu sıkça varsayılır. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından önce onarım gereken yerin ortak yer olup olmadığı belirlenmelidir. Çatı kural olarak ortak yapı unsurudur; terasın hukuki niteliği ise proje, tapu kaydı ve kullanım biçimine göre ayrıca incelenebilir.
Çatı ve genel dam terası kural olarak ortak yerdir
KMK m.4 çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur oluklarını ortak yerler arasında sayar. Bir terasa yalnız bir dairenin erişebilmesi veya özel kullanım hakkı tanınması, çatının taşıyıcı ve koruyucu unsurlarını kendiliğinden özel mülk hâline getirmez. Terasın tapu ve onaylı projedeki niteliği ile kullanım hakkı, ortak yapı unsurunun onarım sorumluluğundan ayrı incelenmelidir.
Onarım gideri nasıl paylaşılır?
KMK m.20 uyarınca bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kat malikleri kural olarak arsa payları oranında katılır. Yönetim planında kanuna uygun farklı bir düzen bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Çatının fiilen yalnız son kattaki daireye doğrudan fayda sağlaması, ortak yer niteliğini tek başına ortadan kaldırmaz.
Zarara belirli bir malik sebep olmuşsa
Genel gider paylaşımı ile kusurdan doğan sorumluluk birbirinden ayrılmalıdır. KMK m.19 kat malikini ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan sorumlu tutar. Örneğin bir malikin izinsiz müdahalesi nedeniyle çatı izolasyonu bozulmuşsa, olağan ortak onarım giderinden farklı olarak zarara sebep olan kişinin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Acil onarımda karar beklenir mi?
Ortak yerdeki bozukluk ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar veriyorsa gecikme yeni zararlar doğurabilir. KMK m.19, mahkemece bozukluğun zarar verdiği ve acil onarım gerektiği veya güçlendirmenin zorunlu olduğu tespit edilirse belirli onarım ve güçlendirmelerde malik rızasının aranmayacağı istisnayı düzenler. Normal bakım kararı ile gerçek acil durum birbirine karıştırılmamalıdır.
Hangi belgeler gerekir?
Yönetim planı, onaylı proje, kat malikleri kurulu kararları, çatı veya terasın fotoğrafları, su sızıntısı kayıtları, teknik rapor, onarım teklifleri ve faturalar birlikte saklanmalıdır. Sorunun ortak çatıdan mı, bir bağımsız bölümdeki tesisattan mı, yoksa belirli bir malikin müdahalesinden mi kaynaklandığı teknik olarak belirlenmeden gider paylaşımı yapmak yeni uyuşmazlık yaratabilir.
Kiracı mı malik mi öder?
Apartman yönetimi karşısında ortak gider borcunun temel muhatabı kat malikidir; kiracıya ilişkin KMK m.22 sorumluluğu ayrıca bulunabilir. Buna karşılık kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkide çatının esaslı onarımı gibi yapının aynına ilişkin büyük giderlerin olağan kullanım yan gideri sayılıp sayılmadığı kira sözleşmesi ve TBK hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
Arsa payına göre örnek hesap
Geçerli farklı bir gider paylaşımı hükmü bulunmadığı ve onarımın olağan ortak gider olduğu varsayımında, 120.000 TL tutarındaki işte 10/100 arsa payı bulunan malikin payı 12.000 TL olur. Daire sayısına göre eşit bölme ancak uygulanabilir paylaşım düzeni bunu gerektiriyorsa kullanılmalıdır; kusurlu kişiye rücu ayrıca değerlendirilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 Gereğince Paylaşım
Çatı ve genel dam terasları KMK m.4'te ortak yerler arasında sayılır. Kat maliklerinin ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine katılımında KMK m.20'deki kural, aksine geçerli anlaşma bulunmadıkça arsa payı oranıdır. Yalnızca çatı son kat dairenin üzerinde diye gider kendiliğinden son kat malikine yüklenmez. Bununla birlikte gerçekten bağımsız bölüme özgü bir yerin bakım sorumluluğu veya kusurlu müdahale ayrı değerlendirmeyi gerektirir.
Kusura Dayalı Rücu ile İlk Ortak Gider Paylaşımı Farklıdır
Ortak çatının onarım giderine bütün kat maliklerinin katılması, belirli bir kişinin kusuruyla ortaya çıkan zararın ileride o kişiye yöneltilemeyeceği anlamına gelmez. KMK m.20, kusuruyla gider doğmasına sebep olan kişi yönünden rücu olanağını ayrıca düzenler. Önce sızıntının teknik kaynağı, yapılan onarım ve fatura belgelenmeli; sonra ortak gider ile kusurdan kaynaklı tazmin sorumluluğu ayrılmalıdır.
Resmî mevzuat ve kaynaklar
Cam balkon ve ortak yere müdahale konusunda ayrıca bkz.: Balkon Kapatma ve Kat Mülkiyeti
Yorumlar