Ecrimisil Davası: Hisseli Taşınmazı Tek Başına Kullanan Paydaştan Tazminat

Av.Abdulkadir Bolat
19 Ağu
3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 20 Ağu

Miras kalan bir evde kardeşlerden yalnız biri oturuyor olabilir. Hisseli dükkânı bir paydaş tek başına işletiyor, tarım arazisinin bütün ürününü bir mirasçı topluyor veya ortak taşınmaz üçüncü kişiye kiralanıp kira gelirinin tamamı tek kişi tarafından alınıyor olabilir. Bu tür durumlarda diğer hak sahiplerinin gündemine ecrimisil talebi gelir.

Ecrimisil, kira sözleşmesine dayanan bir kira alacağı değildir. Haklı bir hukuki sebep olmaksızın başkasının malını kullanan kişinin ödemesi gereken haksız kullanım karşılığıdır. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ise herkesin taşınmaz üzerinde belirli bir kullanım hakkı bulunduğu için şartları, yabancı kişinin taşınmazı işgal etmesine göre daha özelliklidir.

Hissedar Diğer Hissedardan Ecrimisil İsteyebilir mi?

Evet. Bir paydaşın ortak taşınmazın tamamını fiilen kullanması ve diğer paydaşın kullanımını engellemesi hâlinde şartları varsa ecrimisil talep edilebilir.

Ancak sırf davalı paydaş taşınmazda yaşıyor diye otomatik olarak geçmiş bütün yıllar için bedel doğmaz. Davacının kendisinin de taşınmazı kullanmak istediğini ortaya koyması ve diğer paydaş tarafından bundan mahrum bırakıldığını göstermesi gerekebilir.

Bu noktada uygulamadaki önemli kavram intifadan mendir.

İntifadan Men Ne Demektir?

Paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında genel kural, ecrimisil istenen dönemden önce davacının taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmiş olmasıdır. Bu bildirim “intifadan men” olarak adlandırılır.

Noter ihtarı güçlü bir ispat aracıdır; ancak her dosyada tek geçerli yöntem değildir. Daha önce açılmış dava, mesajlar, açık kullanım talebi veya başka deliller de karşı tarafın kullanım talebinden haberdar olduğunu gösterebilir.

Yargısal uygulamada intifadan men koşulunun aranmadığı istisnalar da vardır. Örneğin taşınmazın kira geliri getiren veya doğal ürün veren niteliği, taraflar arasında daha önce aynı taşınmaza ilişkin uyuşmazlık bulunması ya da davalının taşınmazın tamamında tek başına hak iddia etmesi gibi durumlar ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle “önce noter ihtarı çekilmediyse kesinlikle ecrimisil olmaz” veya tam tersine “ihtara hiç gerek yoktur” şeklindeki iki yaklaşım da doğru değildir.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Hesap taşınmazın kullanım biçimine göre yapılır. Konut veya dükkânda emsal kira bedelleri; tarım arazisinde ürün verimi ve gelir kapasitesi; ticari faaliyete özgü taşınmazlarda objektif kullanım değeri dikkate alınabilir.

Mahkeme çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Taşınmazın bulunduğu yer, yüzölçümü, nitelikleri ve talep edilen yıllardaki rayiçler ayrı ayrı değerlendirilir.

Ecrimisil, bugünkü yüksek kira bedelinin geçmiş beş yıla aynen uygulanması şeklinde hesaplanmaz. Her dönemin koşulları ve taşınmazın o tarihte getirebileceği objektif gelir önemlidir.

Geçmişe Dönük Kaç Yıl Talep Edilebilir?

Ecrimisil taleplerinde uygulamada beş yıllık zamanaşımı süresi esas alınmaktadır. Bu nedenle taşınmaz yirmi yıldır tek kişi tarafından kullanılıyor olsa dahi bütün geçmişin sınırsız biçimde talep edilebileceği düşünülmemelidir.

Ayrıca paydaşlar arasındaki davada intifadan men tarihinin de talep edilebilecek dönemi etkileyebileceği unutulmamalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasından Farkı Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar. Ecrimisil ise geçmiş haksız kullanımın parasal karşılığıdır.

Dolayısıyla “ortaklığın giderilmesini açtım, geçmiş kira bedelleri de otomatik hesaplanır” denilemez. Ecrimisil ayrı bir talep ve ayrı hukuki değerlendirme gerektirir.

Aynı şekilde ecrimisil davası taşınmazın satılmasını veya davalı paydaşın ortaklıktan çıkarılmasını sağlamaz.

Davalı Taşınmaza Masraf Yaptıysa Ne Olur?

Taşınmazı kullanan paydaş yıllarca emlak vergisini, zorunlu onarımı, çatı veya tesisat masrafını tek başına karşılamış olabilir. Bu giderlerin hangi kısmının diğer paydaşlara yansıtılabileceği ve ecrimisil hesabıyla mahsup edilip edilemeyeceği ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle davacı kullanım bedelini, davalı ise yaptığı giderleri belgelemelidir. Fatura, banka dekontu, vergi makbuzu ve onarım sözleşmeleri önem kazanır.

Hangi Deliller Kullanılır?

Tapu kaydı ve mirasçılık belgeleri, noter ihtarı, mesajlar, tanıklar, kira sözleşmeleri, taşınmazın fiili kullanımını gösteren fotoğraflar, elektrik-su abonelikleri ve emsal kira kayıtları kullanılabilir.

Tarım arazilerinde ürün türü, verim ve yerel rayiçler için ziraat bilirkişisi incelemesi gerekebilir.

Pratik Yol Haritası: Hisseli Taşınmazda Talep Nasıl Hazırlanır?

Öncelikle güncel tapu kaydı ve mirasçılık durumu çıkarılmalı, davacının payı kesinleştirilmelidir. Daha sonra taşınmazın kim tarafından, hangi tarihten beri ve hangi amaçla kullanıldığı belirlenir. Konut, dükkân, tarla veya kiraya verilmiş taşınmazın gelir hesabı birbirinden farklıdır.

Paydaşlar arasındaki dosyada intifadan men konusu ayrıca araştırılmalıdır. Önceden noter ihtarı, dava, mesaj veya tanıkla kullanım talebi iletilmişse belgelenmeli; intifadan men aranmayan istisnalardan biri varsa bunun neden uygulanacağı açıklanmalıdır.

Talep dönemi beş yıllık süre dikkate alınarak belirlenmeli ve emsal kira/gelir araştırması yapılmalıdır. Ortaklığın giderilmesi, elatmanın önlenmesi veya tapu uyuşmazlığı da varsa bunların ecrimisilden ayrı sonuçlar doğurduğu göz önünde tutulmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

Mirasçı olduğu için geçmiş yirmi yılın tamamını isteyebileceğini düşünmek, intifadan men şartını hiç değerlendirmemek ve bugünkü kira bedelini geçmiş yılların tamamına uygulamak sık hatalardır. Bir başka hata, ecrimisil davasının taşınmazı otomatik olarak boşalttıracağını sanmaktır. Kullanımın sona erdirilmesi için gerekirse başka dava türleri ayrıca planlanmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kardeşim miras kalan evde oturuyor. Bedel isteyebilir miyim? Şartları varsa evet. Özellikle taşınmazdan yararlanma talebiniz ve dışlanıp dışlanmadığınız incelenir.

Noter ihtarı mutlaka gerekli mi? Paydaşlar arasında kural olarak intifadan men aranır; bunun nasıl ispatlanacağı ve istisnalar dosyaya göre değerlendirilir.

Ecrimisil ile kira alacağı aynı mı? Hayır. Ecrimisil sözleşmeye değil haksız kullanıma dayanır.

Ecrimisil davası evi boşalttırır mı? Hayır. Elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya başka yollar ayrıca değerlendirilmelidir.

Yayın Notu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında intifadan men, istisnalar, taşınmazın kullanım biçimi ve beş yıllık süre birlikte değerlendirilmelidir.