Komşu Gürültüsü Nedeniyle Kiracının Sözleşmeyi Feshetmesi Mümkün mü?

Komşudan gelen her ses kira sözleşmesini feshetmek için yeterli değildir. Ancak sürekli, yoğun ve konutun normal kullanımını ciddi biçimde bozan gürültü uzun süre devam ediyorsa kiracının yalnız komşuyla değil, kiraya veren ve site yönetimiyle de hukuki ilişkisi gündeme gelebilir.

Önce gürültünün niteliği belirlenmeli

Tek seferlik yüksek ses ile her gece tekrarlanan, uyumayı veya konutu olağan şekilde kullanmayı engelleyen gürültü aynı değildir. Saatler, tekrar sıklığı, kaynağı ve konut kullanımına gerçek etkisi mümkün olduğunca somutlaştırılmalıdır.

Kiraya verene bildirim neden önemli?

Kiracı sorunu kiraya verene yazılı biçimde bildirmeli ve giderilmesini istemelidir. Gürültü aynı binadaki başka bir kiracıdan veya ortak alan kullanımından kaynaklanıyorsa kiraya verenin ve yönetimin müdahale imkânı daha belirgin olabilir. Dışarıdaki bağımsız bir komşudan kaynaklanan olaylarda ise doğrudan komşuluk ve idari başvuru yolları daha fazla önem taşır.

Hangi deliller kullanılabilir?

Site yönetimine yapılan şikâyetler, kolluk veya belediye kayıtları, tarihli mesajlar, tanıklar ve gerektiğinde teknik ölçümler kullanılabilir. Yalnız telefondan alınan kısa bir ses kaydı çoğu zaman gürültünün sürekliliğini tek başına göstermeye yetmez.

Kira indirimi veya fesih mümkün mü?

Gürültü kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanımını önemli ölçüde bozuyor ve durum kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu bir ayıp niteliği taşıyorsa TBK’nın ayıba ilişkin hükümleri çerçevesinde giderim, kira bedelinde indirim veya ağır durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi tartışılabilir. Her olayda doğrudan feshe geçmek güvenli değildir.

Kiracı hemen taşınırsa risk nedir?

Haklı fesih şartları oluşmadan anahtar teslim edilip taşınılırsa erken geri verme nedeniyle TBK m.325 kapsamında kira sorumluluğu tartışması doğabilir. Bu nedenle gürültünün ağırlığı ve daha önce yapılan bildirimler belgelenmeden ani çıkış yapmak risklidir.

Komşuya karşı ayrı başvurular

Gürültü kaynağı olan kişi bakımından apartman yönetimi, kolluk, belediye veya komşuluk hukukundan doğan talepler ayrı değerlendirilebilir. Kiraya verene karşı talep ile gürültü yapan kişiye karşı başvuru aynı hukuki yol değildir.

Her Gürültü Fesih Sebebi Değildir

Apartman hayatında belirli ölçüde ses olağandır. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin tartışılabilmesi için gürültünün sürekliliği, yoğunluğu, hangi saatlerde gerçekleştiği ve konutun kullanımını ne ölçüde etkilediği önemlidir. Birkaç günlük tadilat sesi ile aylarca her gece devam eden yüksek ses aynı hukuki ağırlıkta değildir.

Kiraya Verenin Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Gürültü doğrudan kiraya verenden kaynaklanmasa bile, sorunun bina veya kiraya verenin müdahale edebileceği bir ilişkiyle bağlantısı varsa kiracının ayıp hükümlerinden doğan hakları gündeme gelebilir. Bununla birlikte kiraya verenin hiçbir şekilde kontrol edemeyeceği dış çevre koşulları somut olayda farklı değerlendirilebilir.

Önce Yazılı Bildirim Yapmak Neden Önemli?

Kiracı mümkünse gürültüyü ve konut kullanımına etkisini kiraya verene yazılı olarak bildirmelidir. Bildirim, sorunun giderilmesi için makul imkân tanır ve kiraya verenin durumdan haberdar olduğunu ispatlar. Doğrudan evi terk edip daha sonra tüm kalan kiraların ödenmeyeceğini ileri sürmek, özellikle sorun giderilebilir nitelikteyse risk yaratabilir.

Hangi Haklar Gündeme Gelebilir?

Gürültünün hukuken ayıp sayılacak ağırlığa ulaşması hâlinde ayıbın giderilmesi, koşulları varsa kira bedelinde indirim ve ağır durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi gibi haklar tartışılabilir. Hangi hakkın uygun olduğu gürültünün ağırlığına ve giderilebilir olup olmamasına bağlıdır. Fesih, her rahatsızlıkta başvurulacak ilk ve otomatik yol değildir.

Gürültü Nasıl İspatlanır?

Kolluk veya belediye tutanakları, apartman yönetimine yapılan başvurular, komşu tanıkları, ses ölçümleri, tarih-saat içeren kayıtlar ve kiraya verene gönderilen mesajlar birlikte değerlendirilebilir. Yalnız telefonla çekilmiş tek bir kısa video aylarca süren taşkınlığı tek başına kanıtlamayabilir. Delillerin olayın sürekliliğini göstermesi önemlidir.

Erken Çıkışta TBK 325 Boyutu

Kiracı sözleşme süresinden önce evi geri verirse, fesih gerekçesinin haklı olup olmadığı dışında TBK 325’teki erken geri verme kuralları da gündeme gelebilir. Haklı fesih şartları oluşmamışsa kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Bu nedenle anahtar teslimi ve fesih gerekçesi aynı dosyada birlikte ele alınmalıdır.

Sonuç

Komşu gürültüsü nedeniyle fesihte temel soru gürültünün gerçekten konut kullanımını ne ölçüde bozduğu ve sorunun bildirimlere rağmen giderilip giderilmediğidir. Belgesiz ve ani fesih yerine önce sorunu yazılı biçimde kayıt altına almak daha güvenlidir.