Kısa Süreli Kiralamada Komşu Şikayetleri Tahliye veya Yasaklama Sebebi Olabilir mi?

Konutun kısa sürelerle farklı kişilere kullandırılması, yalnız kira sözleşmesi bakımından değil turizm amaçlı kiralama izni, apartman veya site düzeni ve komşuluk hukuku bakımından da sonuç doğurabilir. Komşuların şikâyet etmesi ise tek başına otomatik tahliye ya da bütün kısa süreli kiralamaların yasaklanması anlamına gelmez. Hangi hukuki sonucun doğacağı, kullanımın nasıl yapıldığına ve ihlalin niteliğine göre belirlenir.

100 gün ve altındaki kiralamalarda izin konusu

Bir konutun tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amacıyla kiralanması, 7464 sayılı Kanun kapsamındaki izin rejimini gündeme getirir. Bu nedenle Airbnb benzeri platformlarda ilan verilmesi veya fiilen kısa süreli konaklama sağlanması, sıradan uzun süreli konut kirasından farklı değerlendirilir. İzin belgesinin bulunup bulunmadığı idari yaptırım bakımından ayrı bir konudur; ev sahibi-kiracı arasındaki sözleşmeye aykırılık ve komşuların talepleri ise ayrıca incelenir.

Kiracı evi kısa süreli olarak başkalarına kullandırabilir mi?

Uzun süreli kira sözleşmesiyle evi kiralayan kişinin, malikin onayı ve ilgili mevzuat yok sayılarak konutu sürekli biçimde üçüncü kişilere kısa süreli kullandırması farklı sorunlar doğurabilir. Turizm amaçlı kiralama izin başvurusu bakımından da kiracının durumu malik ile aynı değildir. Ayrıca kira sözleşmesinde alt kullanım veya kullanım amacı yönünden sınırlama varsa bu hükümlerin etkisi değerlendirilir.

Komşu şikâyeti hangi durumda önem kazanır?

Tek seferlik ve hafif bir rahatsızlıkla; gece gürültüsünün, ortak alan ihlalinin, güvenlik sorununun veya sürekli yabancı giriş çıkışının tekrar etmesi aynı ağırlıkta değildir. Gürültü tutanakları, yönetim yazışmaları, kolluk kayıtları, site güvenlik kayıtları ve tekrar eden şikâyetler olayın sürekliliğini gösterebilir. Buna karşılık yalnız sözlü ve tarih verilmemiş yakınmaların ispat gücü daha sınırlı olabilir.

Tahliye ile idari yasak aynı şey değildir

Turizm amaçlı kiralama mevzuatına aykırılık nedeniyle idari para cezası veya faaliyetin durdurulması gündeme gelebilir. Buna karşılık kiracının tahliyesi, kira sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki tahliye sebeplerine dayanır. Bir kurumun izin yönünden işlem yapması, kiracının kendiliğinden tahliye edildiği anlamına gelmez. Aynı olayda iki farklı süreç paralel biçimde ortaya çıkabilir.

Hangi belgeler önemlidir?

Kira sözleşmesi, tapu ve malik bilgileri, yönetim planı, turizm amaçlı kiralama izin belgesi varsa bunun kapsamı, platform ilanları, rezervasyon kayıtları, yönetim veya komşu şikâyetleri ve varsa resmî tutanaklar birlikte incelenmelidir. Sorunun yalnız “Airbnb yapılıyor” biçiminde anlatılması çoğu zaman yeterli değildir; hangi tarihte, kim tarafından ve hangi düzen içinde kullanım yapıldığı belirleyicidir.

Komşu şikâyeti tek başına izin belgesini iptal eder mi?

Komşunun şikâyette bulunması tek başına otomatik tahliye veya izin belgesi iptali sonucu doğurmaz. Ancak şikâyet, yetkili idarenin denetim yapmasına ve faaliyet sırasında mevzuata aykırılık bulunup bulunmadığını incelemesine yol açabilir. Kültür ve Turizm Bakanlığı birimleri izin belgeli konutlarda rutin denetim yanında şikâyet üzerine de denetim yapabilmektedir. İptal veya yaptırım için ilgili kanun ve yönetmelikteki somut ihlal şartlarının oluşması gerekir.

100 gün ve altındaki kiralamalarda izin belgesi

7464 sayılı Kanun, konutların tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasını özel izin rejimine bağlar. Bakanlığın güncel bilgilendirmelerinde bu kapsamdaki kiralamalar için Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi gerektiği açıkça belirtilmektedir. İzin belgesi bulunmadan faaliyet yürütülmesi komşu uyuşmazlığından bağımsız olarak idari yaptırım doğurabilir.

Apartman düzeni ve komşuluk hukuku birlikte değerlendirilir

İzin belgesinin bulunması, konutta sınırsız biçimde gürültü veya ortak alan ihlali yapılabileceği anlamına gelmez. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, ortak alan kullanım kuralları ve komşuluk hukukuna ilişkin yükümlülükler ayrıca geçerlidir. Gürültü, güvenlik, ortak alanın işgali veya sürekli rahatsızlık iddialarında tarihli tutanak, kamera kaydı, zabıta/polis başvurusu ve yönetim yazışmaları önem taşır.

Malik açısından risk nasıl yönetilir?

Kısa süreli kiralama yapan malik veya izin belgesi sahibi, konuklara bina kurallarını yazılı bildirmeli, iletişim kişisi belirlemeli ve tekrarlanan şikâyetleri kayıt altına almalıdır. Tekil ve soyut yakınmalarla sistematik, belgeli ihlaller aynı ağırlıkta değildir. Uyuşmazlık büyümeden önce izin belgesi şartları ile apartman yönetim planının birlikte kontrol edilmesi ilerideki idari ve özel hukuk riskini azaltır.