Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme: Şufa Hakkı Tapuda Nasıl Kaldırılır?
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı, bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlara kanundaki şartlarla bu payı aynı satış koşullarıyla edinme imkânı verir. Ancak paydaşlar bu haktan önceden vazgeçebilir. Burada “genel feragat” ile “belirli bir satışta önalımı kullanmama” işlemlerinin şekli aynı değildir.
Genel feragat nasıl yapılır?
TMK m.733’e göre yasal önalım hakkından genel olarak feragat, resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Bu işlem paydaşın gelecekteki satışlarda da yasal önalım hakkını kullanmamasına yönelik daha geniş sonuç doğurur. Sıradan bir WhatsApp mesajı veya imzasız beyan genel feragat için yeterli değildir.
Belirli satışta vazgeçme daha farklıdır
Paydaş yalnız belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmayacağını açıklıyorsa bu işlem satıştan önce veya sonra yazılı şekilde yapılabilir. Böyle bir vazgeçmenin kapsamı ilgili satışla sınırlıdır; başka bir pay satışı için otomatik genel feragat anlamına gelmez.
Satış bildirimi ve süreler
Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. TMK m.733'ün 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren güncel hâline göre önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer. Ancak 7571 sayılı Kanun'la eklenen geçici madde gereğince 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlar için önceki iki yıllık üst süre uygulanmaya devam eder. Her dosyada önce satış tarihi, sonra noter bildiriminin ulaştığı tarih kontrol edilmelidir.
Önalım nasıl kullanılır?
TMK m.734 uyarınca yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 7571 sayılı Kanun'la değişen düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; hak sahibi belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin gösterdiği yere verilen kesin sürede nakden yatırmalıdır. Aksi hâlde payın kendi adına tesciline karar verilemez. Bedel yatırma rejiminin değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanmasına ilişkin geçiş hükmü özellikle dikkate alınmalıdır.
Tapu kaydı kontrol edilmeden işlem yapılmamalı
Eski tarihli feragat şerhi, paydaşlar arasındaki yazılı vazgeçme belgesi, noter satış bildirimi ve gerçek satış bedeli başvuru öncesinde birlikte incelenmelidir. Şerhin hangi paydaş ve hangi taşınmaz bakımından sonuç doğurduğu tapu kaydından doğrulanmalıdır.
Genel Feragat ile Belirli Satıştan Vazgeçme Farklıdır
TMK m.733, yasal önalım hakkından gelecekteki bütün satışlar için feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmeyi farklı şekil şartlarına bağlar. Genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satıştaki vazgeçme ise yazılı şekilde yapılabilir.
Sözlü “Ben Almam” Beyanı Yeterli Olmayabilir
Paydaşın satış öncesi sözlü olarak ilgilenmediğini söylemesi, genel feragat sonucu doğurmayabilir. Feragat veya vazgeçme belgesinin hangi satışa, hangi paya ve hangi döneme ilişkin olduğu açık olmalıdır. Satış gerçekleştikten sonra önalım davası süreleri ayrıca kontrol edilmeli; feragat belgesinin geçerliliği bu sürelerden bağımsız incelenmelidir.
2025 Değişikliği ve Eski Satışlar İçin Geçiş Kuralı
25 Aralık 2025 tarihinden önce gerçekleşen satışlarda TMK m.733'teki süreye ilişkin eski hükümler uygulanır. Bu nedenle güncel bir yıllık süre geçmiş yıllardaki bütün satışlara geriye dönük uygulanmamalıdır. Buna karşılık TMK m.734'ün değişen bedel ve depo sisteminin, değişiklikten önce açılmış önalım davaları için de geçerli olduğu düzenlenmiştir. Feragat veya vazgeçme belgesinin geçerliliği ise bunlardan farklı bir konudur.
Yorumlar