Apartman Aidatı ve Ortak Gider Borcu: Kim Ne Kadar Ödemek Zorunda?

Apartman aidatı tek bir gider kaleminden oluşmaz. Kapıcı veya benzeri personel giderleri ile asansör, çatı, ortak alan elektriği, sigorta, yönetici ve bakım-onarım giderlerinin paylaşım ölçütleri aynı olmayabilir. Bu nedenle 'her daire eşit öder' veya 'her şey metrekareye göre hesaplanır' şeklinde genel bir kural kurmak doğru değildir.

KMK m.20 giderleri nasıl ayırır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, aralarında başka türlü geçerli bir anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerini eşit; anagayrimenkulün sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici giderleri ve ortak tesis işletme giderlerini ise arsa payı oranı üzerinden düzenler.

Yönetim planı neden kontrol edilmeli?

Yönetim planı apartmanın yönetim esaslarını belirleyen temel belgedir. Gider paylaşımına ilişkin geçerli özel düzenlemeler bulunabilir. Aidat hesabı incelenirken yalnız yönetim kurulunun son kararına değil, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına birlikte bakılmalıdır.

Asansörü kullanmayan malik aidattan kaçınabilir mi?

KMK m.20'de ortak yer veya tesisten yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek ortak giderden kaçınılamayacağı açıkça düzenlenir. Zemin katta oturmak veya belirli bir ortak tesisi fiilen kullanmamak, tek başına ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Kiracı mı malik mi sorumlu?

Kat mülkiyeti ilişkisinde asıl borçlu kat malikidir. Bağımsız bölümden kira veya başka bir hakka dayanarak sürekli yararlanan kişinin de kanundaki sınırlar içinde ortak gider borcundan sorumluluğu gündeme gelebilir. Kira sözleşmesinde giderlerin kiracıya bırakılması, yönetimin malike karşı kanundan doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Aidat miktarı nasıl belirlenir?

Yönetici veya yönetim, işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde gider ve avansları belirler. Olağan dışı büyük onarım, güçlendirme veya yenileme giderlerinin dayanağı ayrıca gösterilmelidir. Borçlu malikin hangi döneme ve hangi gider kalemine borçlandığı hesap dökümünden anlaşılabilmelidir.

Ödenmeyen aidat için icra takibi yapılabilir mi?

KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinin dava ve icra yoluna başvurabilmesine imkân verir. Takip öncesinde yönetim planı, karar defteri, işletme projesi, hesap dökümü ve borcun hangi aylara ait olduğu hazırlanmalıdır.

Aidat borcuna itiraz ederken ne incelenmeli?

Borçlu kişi gerçekten malik mi, talep edilen dönem doğru mu, giderin paylaşım anahtarı yönetim planına ve KMK'ya uygun mu, ödeme yapılmış mı ve takipte aynı borç iki kez istenmiş mi soruları kontrol edilmelidir. Salt 'aidat çok yüksek' itirazı tek başına borcu ortadan kaldırmaz.

KMK m.20 giderleri nasıl paylaştırır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit; sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır. Bu nedenle her giderin daire sayısına eşit bölünmesi kanuni varsayım değildir.

Kiracıya doğrudan aidat borcu çıkarılabilir mi?

KMK m.22, bağımsız bölümden kira veya başka bir hukuki sebebe dayanarak devamlı yararlanan kişileri m.20 kapsamındaki gider, avans ve gecikme tazminatından kat malikiyle müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar. Ancak kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yönetimin kiracıya başvurması ile kiraya veren-kiracı arasındaki iç paylaşım ayrıca değerlendirilmelidir.

Her gider kiracıya yüklenebilir mi?

Kira sözleşmesinde olağan kullanım giderlerinin kiracıya bırakılması mümkündür; fakat yapının aynına ilişkin esaslı onarım, güçlendirme veya demirbaş niteliğindeki giderler ile günlük kullanım giderleri aynı değildir. Hangi kalemin kime ait olduğu belirlenirken KMK, TBK, yönetim planı ve kira sözleşmesi birlikte incelenmelidir. Yönetimin tahakkuk biçimi tarafların kendi aralarındaki rücu veya mahsup hakkını her zaman çözmez.

Borç dökümünde ne aranmalı?

Aidat uyuşmazlığında yalnız toplam bakiye değil, hangi ay ve hangi karar uyarınca hangi giderin tahakkuk ettirildiği görülmelidir. İşletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı, ödeme çizelgeleri ve gecikme tazminatı hesabı birlikte kontrol edilmelidir. Eski malik veya önceki kiracı dönemine ait borçlar ayrıca ayrıştırılmalıdır.