Kiracı Anahtarı Teslim Ettiğini Nasıl İspatlar?
Güncelleme tarihi: 14 Eki
Kiralanan evin boşaltılması ile evin anahtarlarının kiraya verene teslim edilmesi aynı şey değildir. Kiracı, kira ilişkisine bağlı iade borcunu hangi tarihte yerine getirdiği konusunda uyuşmazlık çıkarsa tahliye ve anahtar teslimini ispat etmek durumunda kalabilir. Bu nedenle yalnızca taşınma tarihi değil, kiraya verenin taşınmaz üzerinde yeniden tasarruf edebildiği tarih de önem taşır.
Anahtar teslimini kimin ispatlaması gerekir?
Yargıtay uygulamasına göre kiracı, kendi ileri sürdüğü tarihte kiralananı boşalttığını ve anahtarı usulüne uygun biçimde teslim ettiğini ispatla yükümlüdür. Kiraya veren teslim tarihini kabul etmiyorsa mahkeme yalnızca kiracının beyanıyla tahliyeyi gerçekleşmiş saymaz. Hukuk Genel Kurulunun 14.12.2021 tarihli, 2017/(6)3-2619 E. ve 2021/1683 K. sayılı kararında da bu ilkeler benimsenmiştir.
En güvenli yol: Yazılı anahtar teslim tutanağı
Kiraya verenin veya teslim almaya yetkili temsilcisinin imzaladığı tutanak en güçlü deliller arasındadır. Tutanakta taşınmazın tam adresi, teslim tarihi ve mümkünse saat, teslim edilen anahtar ve kumandaların sayısı, teslim alan kişinin sıfatı ile tarafların imzaları bulunmalıdır. Sayaç endeksleri ve taşınmazın genel durumu da ayrıca kaydedilebilir. Uygulamada imzalı tutanak düzenlemek, sonradan doğabilecek kira, aidat ve hasar tartışmalarını azaltır.
WhatsApp mesajları ve e-posta yeterli olur mu?
Kiraya verenin anahtarların teslim alındığını açıkça kabul ettiği mesajlar, e-postalar ve benzeri elektronik kayıtlar somut uyuşmazlıkta delil niteliği taşıyabilir. Bununla birlikte mesajın kim tarafından gönderildiği, bütün konuşmanın bağlamı ve içeriğinin teslimi açıkça doğrulayıp doğrulamadığı incelenmelidir. Tek taraflı olarak gönderilen 'anahtarı bıraktım' mesajı, her durumda karşı tarafça kabul edilmiş bir teslimi ispatlamaz.
Anahtar komşuya, kapıcıya veya emlakçıya bırakılmışsa
Anahtarın komşuya, apartman görevlisine ya da emlakçıya bırakılması tek başına kiraya verene yapılmış geçerli teslim anlamına gelmeyebilir. Teslim alan kişinin kiraya veren adına anahtarı kabul yetkisi bulunduğu ve anahtarın gerçekten bu kişiye teslim edildiği ortaya konulmalıdır. Aksi takdirde kiracı, ev boş olsa bile kiralananın iade edildiğini ispatlayamama riskiyle karşılaşır.
Ev sahibi anahtarı teslim almaktan kaçınırsa
Kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması durumunda kiracı, mahkemeden tevdi mahalli tayinini talep edip anahtarı belirlenen yere teslim etme ve durumu kiraya verene bildirme yoluna başvurabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, iade borcunun sona ermesi bakımından tevdi işleminin kiraya verene bildirilmesine özellikle önem vermektedir. Somut olayda usulün eksiksiz izlenmesi ve bildirimin ispatlanması gerekir.
Notere anahtar bırakmak her olayda aynı sonucu doğurur mu?
Yargıtayın bazı kararlarında, notere anahtarın teslim edilmesi ve bu teslimin kiraya verene bildirilmesi de değerlendirilmiştir. Ancak tek başına noter ihtarnamesi çekilmesi ile anahtarın usulüne uygun teslim edilmesi aynı işlem değildir. Yargısal uygulamada ortaya çıkan farklı durumlar nedeniyle somut olay bakımından tevdi mahalli, bildirimin ulaştığı tarih ve teslimin fiilen gerçekleştirildiği hususları birlikte araştırılmalıdır.
İspat şekli bakımından HMK m.200 ve m.201 neden önemlidir?
Anahtar teslimi, kira ilişkisinden doğan mali yükümlülüklerin devam edip etmeyeceğini etkileyen bir olgudur. Yargıtay kararlarında yıllık kira bedelinin tutarı ve senetle ispat sınırı dikkate alınarak HMK m.200 ve m.201 uygulanmaktadır. Bu nedenle 'tanıklar gördü' savunması her dosyada tek başına yeterli olmayabilir. Yazılı belge, elektronik kaydın niteliği ve karşı tarafın açık kabulü ayrıca değerlendirilir.
Anahtar teslim edilmezse kira borcu sürer mi?
Kiralanan fiilen boşaltılmış olsa dahi anahtarın usulüne uygun teslim edilmemesi, kullanımın kiracıda devam ettiği yönünde değerlendirmeye neden olabilir ve teslim tarihine kadar kira borcu tartışmasını doğurabilir. Buna karşılık anahtarın teslim edilmesi de erken sona eren kira sözleşmesinde bütün borçların otomatik olarak ortadan kalkması anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu m.325 uyarınca erken geri verme hâlindeki makul yeniden kiraya verme süresi ve diğer koşullar ayrıca incelenir.
Depozito ve hasar tartışması için ayrı tutanak gerekli mi?
Anahtar teslimiyle birlikte taşınmazın durumunu gösteren fotoğrafların ve sayaç kayıtlarının saklanması faydalıdır. Ancak depozito iadesi, olağan kullanım ve olağan yıpranma, olağan dışı zarar iddiaları ve teslimde ayıp bildirimi, kira hukukunun ayrı hükümlerine göre değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu m.334 ve m.335 bu çerçevede dikkate alınmalıdır.
Sonuç
Kiracının anahtarı teslim ettiğini ispatlaması bakımından en güvenli yöntem, yetkili kişinin imzaladığı tarihli teslim tutanağıdır. Bu mümkün değilse teslimin kabul edildiğini gösteren açık yazışmalar veya şartları oluştuğunda tevdi mahalli yoluna başvurulması önem kazanır. Anahtar tesliminin tarihi ve yöntemi ile kira sözleşmesinin sona ermesinden kaynaklanabilecek diğer borçlar birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.
Mevzuat ve karar kaynakları
Metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Delillerin ispat gücü, teslimin gerçekleştiği tarih ve devam eden kira yükümlülükleri somut dosyanın koşullarına göre belirlenir.
Yorumlar