Taşkın Yapı: Bina Komşu Parsele Taşarsa Ne Yapılır?

Bir bina, duvar, balkon veya başka yapı unsuru parsel sınırını aşarak komşu taşınmaza giriyorsa “taşkın yapı” uyuşmazlığı doğabilir. Sonuç her zaman otomatik yıkım değildir. Türk Medeni Kanunu m.725, zarar gören malikin itirazı ile yapıyı yapan kişinin iyiniyetine özel önem verir.

Önce sınır gerçekten belirlenmeli

Tapu krokisi veya gözle bakılarak birkaç santimetrelik taşma hakkında kesin sonuç çıkarılmamalıdır. Kadastro verileri, aplikasyon/kroki ve gerektiğinde teknik bilirkişi ölçümüyle gerçek parsel sınırı ve taşmanın miktarı belirlenmelidir.

15 günlük itiraz süresi nedir?

TMK m.725’e göre zarar gören malik, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmezse ve diğer koşullar da haklı gösterirse iyiniyetli yapı sahibi uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya ilgili arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Bu 15 günlük süre özellikle iyiniyetli taşkın yapı savunmasında kritik önemdedir.

İyiniyet ne anlama gelir?

Yapıyı yapan kişinin başkasının arazisine taştığını bilip bilmediği ve gerekli özeni gösterip göstermediği somut olaydan belirlenir. Ruhsat veya proje bulunması tek başına özel hukuk bakımından iyiniyeti kesin olarak kanıtlamaz; sınır bilgisi, aplikasyon, uyarılar ve inşaat süreci birlikte incelenir.

Malik ne isteyebilir?

Koşullara göre el atmanın önlenmesi ve taşan kısmın kaldırılması gündeme gelebilir. Buna karşılık TMK 725’in şartları oluşmuşsa uygun bedel karşılığında irtifak veya taşan arazi bölümünün devri talebi tartışılabilir. Hangi çözümün uygulanacağı taşmanın niteliği, iyiniyet, itiraz ve orantılılık değerlendirmesine bağlıdır.

İtiraz nasıl ispatlanır?

Taşma öğrenildiğinde noter ihtarı, yazılı mesaj, belediye veya inşaat dosyasına yapılan başvuru gibi tarihli kayıt oluşturmak önemlidir. Sözlü “ben söyledim” savunması 15 günlük sürenin tartışıldığı dosyada ispat sorunu yaratabilir.

İmar hukuku ile aynı şey değil

Yapının ruhsata veya imar planına uygun olması, komşu parsel mülkiyetine yapılan taşmayı otomatik olarak hukuka uygun hâle getirmez. Belediye/imar işlemleri ile TMK’dan doğan özel hukuk talepleri ayrı değerlendirilir.

Taşkın yapı tam olarak nedir?

Taşkın yapı, bir taşınmaz üzerinde yapılan binanın, duvarın veya yapının bütünleyici parçası niteliğindeki bölümünün komşu taşınmaz sınırını aşmasıdır. TMK m.725, yapıyı yapan malik kendi arazisinde inşaata başlamış olmakla birlikte yapının bir bölümünü başkasına ait araziye taşırdığında uygulanır. Sadece bahçe eşyasının veya taşınabilir bir unsurun komşu parsele bırakılması aynı kurum değildir. Önce taşmanın gerçekten sabit yapı niteliğinde olup olmadığı ve kadastro sınırını aşıp aşmadığı teknik olarak belirlenmelidir.

Taşma birkaç santimetre ise yine TMK 725 uygulanır mı?

Kanunda taşmanın uygulanabilmesi için sabit bir santimetre veya metrekare alt sınırı yoktur. Çok küçük bir taşma dahi mülkiyet sınırına müdahale oluşturabilir. Bununla birlikte uyuşmazlığın sonucunda taşmanın büyüklüğü, yapının ekonomik değeri, yıkımın yaratacağı zarar, komşu taşınmazın kullanımına etkisi ve tarafların davranışları hakkaniyet değerlendirmesinde önem kazanabilir. Bu nedenle taşmanın küçük olması kendiliğinden “önemsizdir, dava açılamaz” sonucu doğurmaz.

15 günlük itiraz süresi neden çok önemlidir?

TMK m.725/2, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişinin belirli koşullarda irtifak kurulmasını veya taşan arazi parçasının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilmesi için zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olmasını arar. Bu süre, komşunun taşmayı kabul etmek zorunda olduğu genel bir dava süresi değildir; taşkın yapı sahibinin özel kazanım talebinin şartlarından biridir. Malik taşmayı öğrenince sessiz kalmamalı, itirazını sonradan ispatlayabileceği biçimde açıkça ortaya koymalıdır.

15 gün içinde itiraz edilmezse taşan yer otomatik olarak komşuya geçer mi?

Hayır. On beş günlük itirazın yapılmamış olması tek başına mülkiyeti değiştirmez veya otomatik irtifak kurmaz. Taşkın yapıyı yapan kişinin ayrıca iyiniyetli olması, durum ve koşulların özel kazanım talebini haklı göstermesi ve uygun bedel ödemesi gerekir. Bu şartlar uyuşmazlık halinde mahkemece değerlendirilir. Dolayısıyla “15 gün sustun, artık arsanın o kısmı benim” şeklinde tek taraflı bir sonuç doğmaz.

İyiniyet nasıl değerlendirilir?

İyiniyet, yapıyı yapan kişinin komşu araziye taştığını bilmemesi ve gerekli özeni göstermesine rağmen bilmesinin de beklenememesiyle ilgilidir. Kadastro sınırının açık olduğu, komşunun önceden uyardığı veya ölçüm yapılmasına rağmen bilerek sınır aşıldığı durumlarda iyiniyet savunması zayıflar. Buna karşılık eski sınır işaretlerinin hatalı olması, teknik ölçüm yanılgısı veya makul biçimde fark edilemeyen sınır sorunu farklı değerlendirmeye yol açabilir. İyiniyet yalnız “ben bilmiyordum” beyanıyla değil olayın bütün koşullarıyla incelenir.

Taşkın yapıyı yapan kötü niyetliyse ne olur?

Yapıyı yapan kişi taşmayı biliyor veya gerekli özeni gösterse kolayca bilebilecek durumda olmasına rağmen inşaata devam etmişse TMK m.725/2’deki özel irtifak veya mülkiyet kazanımı talebinden yararlanması güçleşir. Zarar gören malik mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve taşkın kısmın kaldırılması taleplerini ileri sürebilir. Bununla birlikte somut olayda yıkımın kapsamı, mülkiyet hakkı, dürüstlük kuralı ve diğer teknik-hukuki unsurlar birlikte değerlendirilir.

Zarar gören malik hangi taleplerde bulunabilir?

Taşma hukuka aykırıysa malik, kural olarak mülkiyet hakkına dayanarak elatmanın önlenmesini ve taşkın kısmın kaldırılmasını isteyebilir. Taşma nedeniyle ayrıca kullanım kaybı, ürün kaybı veya başka somut zarar doğmuşsa tazminat talepleri de gündeme gelebilir. Taşkın yapıyı yapan kişinin TMK m.725/2 koşullarını sağladığı durumda ise uyuşmazlığın çözümü yıkım yerine uygun bedelle irtifak kurulması veya taşan arazi parçasının devri yönünde şekillenebilir.

Taşkın yapı sahibi ne isteyebilir?

TMK m.725/2’deki şartlar birlikte gerçekleşirse taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi, uygun bir bedel karşılığında taşan bölüm için bir irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bunlar alternatif çözümlerdir. Mahkeme, taşınmazların konumu, imar ve ifraz imkânı, taşmanın niteliği, tarafların menfaatleri ve teknik uygulanabilirliği dikkate alır. Her taşkın yapı dosyasında mutlaka arazi devri yapılacağı söylenemez.

Uygun bedel nasıl belirlenir?

Bedel yalnız taşan birkaç metrekarenin çıplak emlak değerinden ibaret olmayabilir. Taşınmazın yüzölçümü, imar hakkı, yapılaşma koşulları, taşan bölümün konumu, ana taşınmazın değerine ve kullanımına etkisi ve kurulacak hakkın sürekli niteliği değerlendirilir. Gerekirse harita-kadastro ve gayrimenkul değerleme bilirkişilerinden birlikte yararlanılır. Malik mülkiyet parçasını veya sürekli irtifak yükünü kaybedeceği için bedelin gerçek ekonomik etkiyi yansıtması gerekir.

Sınır uyuşmazlığı varsa önce ne yapılmalı?

Taşkın yapı davasının temelinde çoğu zaman sınırın nereden geçtiği tartışması vardır. Güncel tapu kayıtları, kadastro paftaları, aplikasyon krokisi, koordinatlar ve yerinde ölçüm incelenmeden yapının gerçekten komşu parsele taşıdığı kabul edilmemelidir. Eski duvar, tel çit veya fiili kullanım sınırı her zaman hukuki kadastro sınırıyla aynı olmayabilir. Gerekirse harita/kadastro bilirkişisiyle keşif yapılarak taşan bölümün koordinat ve yüzölçümü netleştirilir.

Taşkın yapı davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Taşkın yapı uyuşmazlığı taşınmaz maliklerinin komşuluk ve mülkiyet ilişkisi içinde ortaya çıktığından, talebin hukuki niteliğine göre 6325 sayılı Kanun m.18/B’de komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar için öngörülen dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. 1 Eylül 2023’ten beri komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Ancak somut talebin ayni hak devri veya tescil boyutu bulunduğundan anlaşmanın taşınmaz hukukundaki şekil ve icra edilebilirlik kuralları ayrıca gözetilmelidir.

Arabuluculukta nasıl bir çözüm kurulabilir?

Taraflar taşan bölümün yıkılması yerine yapı sınırının teknik olarak düzeltilmesi, belirli bedel karşılığında irtifak kurulması, uygun ise küçük arazi parçasının devri veya taşkın bölümün belirli tarihte kaldırılması konusunda anlaşabilir. Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulması veya mülkiyet devri içeren anlaşmalarda kanunun öngördüğü şekil, tapu ve icra edilebilirlik koşulları mutlaka yerine getirilmelidir. Sadece “komşu kabul etti” şeklindeki sıradan tutanak tapu sicilindeki ayni hakkı kendiliğinden değiştirmez.

Taşkın yapı ile imara aykırı yapı aynı şey midir?

Hayır. Bir yapı imar mevzuatına tamamen uygun ruhsatlı olsa bile yanlış aplikasyon nedeniyle komşu parsele taşmış olabilir. Tersi şekilde, yapı kendi parsel sınırları içinde kalmakla birlikte ruhsatsız veya imara aykırı olabilir. Taşkın yapı özel hukukta mülkiyet sınırı sorununu; imar aykırılığı ise kamu hukuku bakımından ruhsat, yapı tatil zaptı, idari para cezası veya yıkım süreçlerini gündeme getirebilir. Aynı yapıda iki sorun birlikte bulunabilir.

Belediyeden ruhsat alınmış olması taşmayı hukuka uygun hale getirir mi?

Hayır. Yapı ruhsatı, kişinin komşu taşınmaz üzerinde özel hukuk bakımından mülkiyet veya irtifak hakkı bulunduğunu kanıtlamaz. Ruhsat projesi ve aplikasyon belgeleri delil olarak önemli olsa da komşunun tapulu arazisine taşan yapı için TMK m.725 ve mülkiyet hükümleri ayrıca uygulanır. İdarenin ruhsat vermiş olması komşunun mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

Taşma sonradan yapılan mantolama veya balkonla oluşursa ne olur?

TMK m.725’in uygulanmasında taşmanın yapının bütünleyici parçası niteliğinde olup olmadığı önemlidir. Sonradan yapılan sabit balkon, duvar, mantolama veya başka yapı unsuru sınırı aşıyorsa somut niteliğine göre taşkın yapı veya genel elatmanın önlenmesi hükümleri tartışılabilir. Çok küçük cephe kaplaması taşması ile temel veya taşıyıcı kolonun komşu araziye girmesi teknik ve ekonomik sonuç bakımından aynı değildir. Keşif ve proje incelemesi gerekir.

Taşan bölüm yeraltındaysa da uyuşmazlık çıkar mı?

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı TMK m.718 uyarınca yarar olduğu ölçüde arazi üzerindeki hava ve alt katmanları da kapsar. Bu nedenle temel, bodrum, istinat yapısı veya yeraltındaki sabit yapı unsurunun komşu sınırını aşması da mülkiyet müdahalesi doğurabilir. Taşmanın dışarıdan görünmemesi öğrenme tarihinin ve iyiniyetin ispatını daha önemli hale getirebilir. Teknik ölçüm ve proje kayıtları belirleyicidir.

Komşu taşmayı yıllarca biliyorsa yıkım talebi kesin kaybolur mu?

Hayır. TMK m.725’teki on beş günlük süre doğrudan genel bir yıkım davası zamanaşımı gibi çalışmaz. Süresinde itiraz edilmemesi, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişinin irtifak veya mülkiyet devri talebinin şartlarından biridir. Ancak uzun süre sessiz kalma, tarafların davranışları ve dürüstlük kuralı somut uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Her olayda taşmanın ne zaman öğrenildiği ve tarafların hangi beyanlarda bulunduğu ayrıca ispatlanmalıdır.

İtiraz nasıl yapılmalı ve nasıl ispatlanmalı?

Kanun itiraz için tek bir noter şekli öngörmez; önemli olan malikin taşmaya karşı olduğunu açıkça ortaya koyması ve bunu sonradan ispatlayabilmesidir. Noter ihtarı, KEP, yazılı mesaj, şantiye tutanağı, belediye veya kolluk başvurusu ve tanık gibi deliller somut olaya göre kullanılabilir. On beş günlük süre tartışmalı olabileceği için sadece sözlü tartışmayla yetinmek yerine tarih ve içerik açısından güçlü bir yazılı kayıt oluşturmak daha güvenlidir.

Dava açılırken kimler taraf olmalıdır?

Taşan yapının bulunduğu taşınmazın güncel maliki ile taşınılan komşu parselin malik veya maliklerinin tapu kayıtlarından doğru belirlenmesi gerekir. Paylı veya elbirliği mülkiyeti varsa taraf teşkili ayrıca önem kazanır. Yapıyı fiilen yapan kişi ile güncel malik farklıysa talebin türüne göre kime yöneltileceği değerlendirilmelidir. Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı ve varsa devir zinciri mutlaka kontrol edilmelidir.

Hangi bilirkişiler gerekir?

Taşkın yapı dosyasında çoğu zaman harita-kadastro uzmanı, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanının birlikte değerlendirmesi gerekir. Harita bilirkişisi taşmanın koordinat ve alanını, inşaat bilirkişisi yıkım veya teknik düzeltmenin yapıya etkisini, değerleme uzmanı ise irtifak veya arazi devrinin ekonomik karşılığını belirleyebilir. İmar ve ifraz sorunu varsa belediyeden imar belgeleri de istenebilir.

Taşkın bölümün yıkılması bütün binayı etkiliyorsa ne olur?

Taşkın kısmın kaldırılmasının yapının geri kalanını statik olarak tehlikeye sokması veya çok ağır ekonomik kayıp doğurması, özellikle taşkın yapıyı yapanın iyiniyeti ve komşunun zamanında itiraz edip etmediğiyle birlikte değerlendirilir. TMK m.725’in irtifak veya mülkiyet devri çözümü tam da bazı durumlarda yıkımın orantısız sonuçlarını önlemeye yöneliktir. Ancak bilerek sınır ihlal eden kişi sırf yıkım pahalı olduğu için özel kazanım hakkını otomatik elde etmez.

Sık yapılan hatalar

En sık hata on beş günlük sürenin bütün taşkın yapı davalarını sona erdiren genel dava süresi olduğunu sanmaktır. Diğer hatalar ruhsatlı yapının komşu mülkiyetine taşamayacağını düşünmek, kadastro ölçümü yaptırmadan eski çit hattına güvenmek, iyiniyeti yalnız kişinin beyanıyla değerlendirmek, arabuluculuk dava şartını atlamak ve irtifak/mülkiyet devrinin bedelini yalnız taşan metrekarenin çıplak değerine indirgemektir.

Sık Sorulan Sorular

Komşunun binası benim arsama taşmışsa hemen yıkım isteyebilir miyim?

Mülkiyet hakkına dayalı talepler gündeme gelebilir; ancak TMK m.725’teki iyiniyet, 15 günlük itiraz ve uygun bedelle irtifak/mülkiyet devri şartları somut olayda ayrıca değerlendirilir.

15 gün içinde itiraz etmezsem arsamın o kısmını kaybeder miyim?

Otomatik olarak hayır. İtiraz edilmemesi yalnız taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişinin özel talebinin şartlarından biridir; mahkeme diğer şartları ve uygun bedeli de değerlendirir.

Taşkın yapı davasında arabuluculuk gerekiyor mu?

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlık niteliğindeyse 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuk gerekir. Somut talebin niteliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Ruhsat varsa taşkın yapı hukuka uygun olur mu?

Hayır. Ruhsat kamu hukuku yönünden önemlidir; komşunun tapulu alanına özel hukuk açısından taşma hakkı vermez.

Sonuç

Taşkın yapı uyuşmazlığında ilk adım yapının gerçekten kadastro sınırını aşıp aşmadığını teknik olarak belirlemektir. TMK m.725 bakımından zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 günlük itirazı, yapıyı yapanın iyiniyeti, durumun hakkaniyeti ve uygun bedel birlikte önem taşır. Bu şartlar yoksa mülkiyet hakkına dayalı kaldırma ve elatmanın önlenmesi talepleri gündeme gelebilir; şartlar varsa irtifak veya taşan bölümün devri çözümü tartışılır. Dava öncesi komşu hakkı arabuluculuğu ve güncel tapu-kadastro incelemesi ihmal edilmemelidir.

Taşkın yapı uyuşmazlığında ilk üç soru: gerçek sınır nerede, malik taşmayı ne zaman öğrendi ve yapıyı yapan iyiniyetli miydi? Bu üç başlık netleşmeden yıkım veya arazi devri konusunda sağlıklı sonuç kurulamaz.