İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Av.Abdulkadir Bolat
19 Ağu
2 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 20 Ağu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur. Bu koruma, kiraya verenin taşınmaza kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçekten ihtiyaç duyması hâlinde dahi tahliyenin ancak belirli usul ve sürelerle istenebilmesi anlamına gelir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı hükümleri ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi düzenler. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde dava yolu gündeme gelebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk da ayrıca dikkate alınmalıdır.

İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması Ne Demektir?

Mahkeme yalnızca kiraya verenin beyanıyla yetinmez; ihtiyacın gerçekten mevcut, süreklilik taşıyan ve makul ölçüde zorunlu olup olmadığını değerlendirir. Geçici, varsayımsal veya sırf kiracıyı çıkarmaya yönelik ihtiyaç iddiaları yeterli kabul edilmeyebilir.

Kimlerin İhtiyacı Tahliye Sebebi Olabilir?

Kanun kiraya verenin kendisi yanında eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacını da kapsar. Kardeş, yeğen veya başka bir yakının ihtiyacı her durumda aynı kapsamda değildir; yakınlık sıfatı kanundaki kategoriye göre kontrol edilmelidir.

Sabit Süreli Kira Sözleşmesinde Dava Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında ihtiyaç nedeniyle tahliye, sözleşme süresinin sona ermesiyle gündeme gelir. Dava zamanlamasında sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi ile zorunlu arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi birlikte hesaplanmalıdır.

Yeni Malik Taşınmazı Kendisi Kullanacaksa

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik bakımından TBK m.351 özel bir yol öngörür. Yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirerek altı ay sonra dava açma yolunu kullanabilir; ayrıca sözleşme süresinin bitimine dayalı diğer kanuni imkân da somut olaya göre değerlendirilebilir.

Başka Bir Evin Bulunması Davayı Etkiler mi?

Kiraya verenin veya ihtiyaç sahibinin başka taşınmazlarının bulunması ihtiyacın samimiyeti bakımından önem taşıyabilir. Ancak sırf başka bir taşınmazın varlığı otomatik ret sebebi değildir; o taşınmazın kullanılabilirliği, konumu, büyüklüğü ve ihtiyaç sahibinin yaşam koşulları birlikte incelenir.

Tahliyeden Sonra Başkasına Kiraya Verilebilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın kısa süre içinde yeniden başka bir kişiye kiralanması, kanundaki yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının tazminat hakkı bakımından sonuç doğurabilir. Bu nedenle ihtiyaç iddiasıyla tahliye alan malikin sonraki kullanım biçimi de hukuken önemlidir.

Dava Öncesi Hangi Deliller Hazırlanmalı?

Nüfus kayıtları, mevcut ikamet durumu, ihtiyaç sahibinin çalışma veya eğitim yeri, sağlık koşulları, mevcut konutun elverişsizliği, yeni malikin edinme tarihi ve yazılı bildirim belgeleri dosyaya göre önem taşıyabilir. Arabuluculuk son tutanağı da dava şartı bakımından gereklidir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi oğlum evlenecek diyerek tahliye isteyebilir mi?

Altsoy ihtiyacı kanunda yer alır; ancak evlilik planının ve konut ihtiyacının gerçek, ciddi ve yakın olması gerekir.

Yeni ev sahibi hemen tahliye davası açabilir mi?

TBK m.351’de yeni malik için yazılı bildirim ve altı aylık özel yol düzenlenmiştir; ayrıca kira sözleşmesinin bitimine dayalı seçenek somut tarihlere göre değerlendirilir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekiyor mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında dava öncesi zorunlu arabuluculuk kuralı uygulanır.

Yayın Notu

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşme tarihleri, tebligatlar, tapu kayıtları, deliller, tarafların sıfatları ve güncel mevzuat somut olayın sonucunu değiştirebilir; işlem öncesinde dosya özelinde değerlendirme yapılmalıdır.