İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Şartlar ve Dava Süresi
Güncelleme tarihi: 14 Eki
Kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi, borcu sonradan ödemiş olsa bile belirli şartlarda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi oluşturabilir. Düzenleme TBK m.352/2'de yer alır.
İki ayrı haklı ihtar gerekir
Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmalıdır. İhtarın haklı sayılabilmesi için ilgili kira borcunun muaccel ve ihtar anında ödenmemiş olması önemlidir.
İhtarların aynı dönem içinde olması
Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ihtarlar kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmelidir. Farklı kira yıllarındaki ihtarlar kural olarak aynı tahliye talebinde birleştirilemez.
Dava süresi
Kiraya veren, kira süresinin; bir yıldan uzun sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kuralı da dikkate alınmalıdır.
İhtar yerine icra takibi
Kira borcuna ilişkin icra takipleri ve ihtarlı ödeme emirleri de şartlarına göre haklı ihtar işlevi görebilir. Ancak ödeme tarihi, tebliğ tarihi ve hangi aya ait kira için takip yapıldığı her ihtar bakımından ayrı incelenmelidir.
Resmî mevzuat ve kaynaklar
İhtarın ödeme gününden önce gönderilmesi neden sorun yaratır?
TBK m.352/2 bakımından iki ihtarın ayrı ayrı haklı olması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6593 E., 2017/15862 K. sayılı kararında, ödeme gününün pazar gününe rastlaması nedeniyle ödeme süresi izleyen iş gününe uzamış; bu gün gönderilen ihtar, henüz temerrüt doğmadığı için tahliyeye esas alınmamıştır. İhtar tarihleri, sözleşmedeki ödeme günü ve tatil günleri birlikte incelenmelidir.
İki ihtar yapılınca kira yılı bitmeden dava açılabilir mi?
Bir yıl ve daha uzun süreli kira ilişkisinde iki haklı ihtar ortaya çıkması, davanın derhâl açılabileceği anlamına gelmez. TBK m.352/2 uyarınca dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6318 E., 2017/15170 K. sayılı kararı, kira yılı dolmadan açılan davayı erken açılmış sayarak tahliye hükmünü bozmuştur. İhtardan sonra borcun ödenmiş olması da ihtarın başlangıçtaki haklılığını tek başına ortadan kaldırmaz.
İhtarların aynı kira yılına ilişkin olması neden önemlidir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/2, bir yıldan kısa süreli sözleşmede kira süresinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira ödenmediği için iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesini arar. İhtarların hangi kira borcuna ilişkin olduğu, ilgili borcun muacceliyeti ve tebliğ tarihleri birlikte incelenmelidir. Farklı kira yıllarındaki gecikmeler, herhangi bir ayrım yapılmadan aynı iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş gibi bir araya getirilemez.
Dava için bir aylık sürenin başlangıcı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemi, TBK m.352/2 uyarınca kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla ileri sürülebilir. Kiraya veren, ihtarların varlığı kadar kira yılı başlangıcını ve bitişini de belgelemelidir. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıkları yönünden uygulanacak arabuluculuk dava şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
Yorumlar