Kategori Kapak — Kira ve Gayrimenkul.png

Kira Sözleşmesi Sözlü Yapılmışsa Tahliye Davası Açılabilir mi?

3 gün önce

3 dakikada okunur

Kiraya veren ile kiracı arasında imzalanmış kâğıt bulunmaması, kira ilişkisinin hiç kurulmadığı anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel olarak kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir. Ancak uyuşmazlık doğduğunda sözlü anlaşmanın ne zaman başladığını, kira bedelini, kullanım amacını ve taraflarını ispat etmek zorlaşabilir. Yazılı kontratın yokluğu tek başına tahliye davası açılmasına engel değildir; tahliyenin ayrıca kanuni bir sebebe dayanması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu sözlü kira ilişkisini kabul eder mi?

TBK m.299, kira sözleşmesini kiraya verenin kullanım veya yararlanmayı bırakması, kiracının da karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlenmesi üzerinden tanımlar. Kanunda genel kural olarak bu sözleşme için mutlaka noter veya yazılı belge koşulu öngörülmez. Anahtar teslimi, taşınmazın kullanımı, düzenli kira ödemeleri ve tarafların davranışları sözleşmenin kurulmuş olduğunu gösterebilir.

Yazılı sözleşme yoksa kira bedeli nasıl ispatlanır?

Banka dekontları, kira açıklamalı EFT veya havaleler, yazışmalar, önceki kira artışları, apartman yönetimi kayıtları ve usulüne uygun diğer deliller önem taşıyabilir. İspat kuralları gereği her uyuşmazlıkta tanık anlatımı tek başına yeterli olmayabilir; iddia edilen kira miktarı ve başlangıç tarihinin yazılı kayıtlarla desteklenmesi gerekir. Ödeme alışkanlığı kira ilişkisine işaret edebilir ancak bedelin tüm koşullarını otomatik ispatlamaz.

Sözlü kira ilişkisi kendiliğinden sona erer mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 uyarınca belirli süreli sözleşmenin süresinin bitmesi, kiraya veren için kural olarak tek başına tahliye nedeni değildir. Tarafların sözlü anlaşmış olması bu koruyucu hükümlerin uygulanmasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olduğu, başlangıcı ve özel sona erme kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira bedeli ödenmiyorsa hangi yol izlenebilir?

TBK m.315'e göre kiracı teslimden sonra muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre vererek ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanundaki asgari süre otuz gündür. İcra takibi ve tahliye taleplerinde tebligat, itiraz ve ödeme süresi ayrı ayrı önem taşır. Sözlü kira ilişkisinde borcun miktarı veya başlangıcı çekişmeliyse bunlar ayrıca ispatlanmalıdır.

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi

TBK m.350 kapsamındaki kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye olasılığı, gerçek ve hukuken korunabilir ihtiyaçla ilişkilidir. Yazılı kontrat bulunmasa da ihtiyaç sebebine dayanılabilir; ancak sözleşmenin süresi ve dava açma zamanının belirlenmesi zorlaşabilir. Her olayda ihtiyacın gerçekliği, süre ve usul şartları ayrıca incelenmelidir.

Yazılı tahliye taahhüdü sözlü sözleşmeden farklıdır

TBK m.352/1'in öngördüğü tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden ayrı bir yazılı belge şartına tabidir. Kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesi gerekir; yalnız telefonda veya sözlü olarak 'çıkarım' demesi aynı hukuki sonucu doğurmaz. Bu nedenle sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği ile tahliye taahhüdünün yazılı olması gereği karıştırılmamalıdır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

TBK m.352/2'de kiracının belirli koşullarda aynı kira yılı veya ilgili süre içinde kira borcunu ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olması hâli düzenlenmiştir. Bu yola dayanılacaksa ihtarların hukuken geçerli olup olmadığı, ödeme tarihleri ve dava açma süresi dikkatle incelenmelidir. Kira sözleşmesinin yazılı olmaması bu sebebe dayanmayı tamamen engellemez; ancak ilgili dönemlerin ispatını güçleştirebilir.

Arabuluculuk ve icra takibi ayrımı

Kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bununla birlikte ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler farklı bir usul rejimine sahiptir. Somut talebin kira alacağı mı, sözleşmeye dayalı tahliye mi, icra üzerinden tahliye mi olduğu belirlenmeden tek bir prosedür izlenmemelidir.

Kiracı kira ilişkisini inkâr ederse

Kiracı taşınmazı başka sıfatla kullandığını ileri sürebilir veya kira başlangıç ve bedelinde uyuşmazlık çıkabilir. Bu durumda banka kayıtları, anahtar teslimi, mesajlar, faturalar, taraflar arasındaki ilişki ve varsa önceki dava ya da icra belgeleri birlikte ele alınmalıdır. İspatlanmamış kira ilişkisinden hareketle otomatik bir tahliye kararı beklenmemelidir.

Başvuru öncesi hangi belgeler hazırlanmalı?

Tapu ve malik sıfatı, kiracının kimliği, taşınmazın açık adresi, kira dekontları, ihtarlar ve tebliğ evrakı, mesajlaşmalar, teslim tarihi ve kira dönemleriyle ilgili kayıtlar kronolojik dosyada toplanmalıdır. Gereksinim veya iki haklı ihtar gibi özel sebeplerde o sebebe özgü belgeler ayrıca hazırlanmalıdır. Sürelerin hesaplanması için sözlü anlaşmanın başlangıcına ilişkin mümkün olduğunca kesin kayıt önemlidir.

Sonuç

Sözlü kira sözleşmesi geçerli olabilir ve bu sözleşmeden kaynaklanan koşullarda tahliye talebi gündeme gelebilir. Ancak yazılı sözleşme olmaması tahliyeyi ne otomatik olarak sağlar ne de kesin olarak engeller. Belirleyici olan kanuni tahliye sebebi, kira ilişkisinin ispatı, bildirimler ve dava veya icra yoluna özgü sürelerdir.