Tahliye Davası Sürerken Kira Ödenmezse Ayrıca İcra Takibi Yapılabilir mi?

3 gün önce

2 dakikada okunur

Kiraya verenin açtığı tahliye davası devam ederken kiracı sonraki ayların kirasını ödemeyebilir. Tahliye davasının açılmış olması tek başına kiracının devam eden kira ödeme borcunu askıya almaz. Ancak yeni dönem alacağı için ayrıca takip yapılırken devam eden tahliye talebinin sebebi, tahliye kararının etkisi ve aynı alacağın ikinci kez talep edilmemesi dikkatle değerlendirilmelidir.

Devam eden tahliye davası kira borcunu durdurur mu?

Kira ilişkisi sona ermemiş ve kiralanan kullanılmaya devam ediyorsa sözleşmeden doğan kira ödeme yükümlülüğü kural olarak sürer. Kiracının tahliye davasını kazanacağını veya kaybedeceğini düşünmesi, vadesi gelmiş kira bedelini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte tarafların kira sözleşmesini sona erdirme anlaşması yapıp yapmadığı veya taşınmazın teslim edildiği tarih önemlidir.

Yeni aya ait kira için ayrı icra takibi mümkün mü?

Vadesi gelen ve henüz tahsil edilmemiş kira alacakları, koşulları varsa ayrı bir para alacağı takibine konu edilebilir. Ancak mevcut dosyada zaten aynı aylara ilişkin kira talep edilmişse yeni bir takipte mükerrer talep ve tahsil riskleri doğar. Takip talebi düzenlenmeden önce eski icra dosyası, dava dilekçesi ve tüm ödemeler dönem dönem karşılaştırılmalıdır.

İİK m.269 üzerinden takip ve tahliye yolu

Kira bedelinin ödenmemesi üzerine ilamsız takipte ödeme emri ve kiracıya tanınacak kanuni süreler önem taşır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira temerrüdü ve tahliye bakımından İİK m.269 ve devamı ile TBK m.315 birlikte değerlendirilmelidir. Ödeme emrinin içeriği, tebliği, kiracının itirazı ve süreler, hangi hukuki sonucun istenebileceğini belirler.

TBK m.315 temerrüt ihtarı

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren yazılı olarak uygun süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimin şekli, tebliği ve ödeme için verilen sürenin başlangıcı önemli olduğundan başka bir tahliye davasının varlığı gerekçe gösterilerek zorunlu süreler atlanmamalıdır.

İki haklı ihtar meselesi farklıdır

TBK m.352/2 uyarınca aynı kira yılı içindeki kira ödememe nedeniyle oluşan iki haklı yazılı ihtar, belirli koşullarda dönem sonrasında tahliye davası açma imkânı verir. Bu rejim TBK m.315 temerrüdü veya tahliye taahhüdüne dayalı dava ile aynı değildir. Mevcut davanın sebebi ve yeni ihtarın doğuracağı sonuç ayrı incelenmelidir.

Tahliye kararı kesinleşmişse yeni dönem nasıl değerlendirilir?

Kiralananın teslim edildiği tarih ve kira sözleşmesinin sona erdiği an, sonraki dönem için istenebilecek bedelin hukuki niteliğini etkileyebilir. Kira alacağı ile haksız kullanım tazminatı veya kullanım bedeli her durumda aynı şey değildir. İlamın hüküm fıkrası, fiilî tahliye tarihi ve mahkeme kararının icra edilebilirliği değerlendirilmelidir.

Kiracı ödeme yaptıysa

Banka transferleri, makbuzlar ve icra veznesine yapılan ödemelerin hangi aya mahsup edildiği belirlenmelidir. Bir kira ayının farklı iki dosyada talep edilmesi, kiracının aynı borcu iki defa ödemesi sonucunu doğurmamalıdır. Kiraya verenin kendi dosya kayıtlarıyla ödeme dekontlarını karşılaştırması gereksiz itiraz ve şikâyetleri önler.

Sonuç

Tahliye davası sürerken yeni vadesi gelen kira borcunun ayrıca takibi mümkün olabilir; fakat önceki dava ve takiplerdeki talep dönemleri, sözleşmenin sona erme durumu ve uygulanacak tahliye yöntemi bir arada incelenmelidir. Her yeni kira gecikmesi otomatik yeni tahliye hakkı doğurmaz; süre, bildirim ve mükerrer takip riskleri önemlidir.