Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları ve Bir Aylık Tahliye Süresi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Uygulamada güçlü bir tahliye sebebi olabilir; ancak belgenin ne zaman alındığı, tahliye tarihinin nasıl yazıldığı ve bir aylık başvuru süresinin kaçırılıp kaçırılmadığı sonucu doğrudan etkiler.

Tahliye taahhüdünün kanuni dayanağı nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1 maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdü ne zaman alınmalıdır?

Kanun, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Bu nedenle kira sözleşmesi kurulurken veya kiracı henüz taşınmazı teslim almadan alınan belgenin geçerliliği ciddi biçimde tartışılır. Dosyada kira sözleşmesi tarihi ile fiilî teslim tarihi aynı kabul edilmeden önce anahtar teslimi, ödeme kayıtları ve tarafların yazışmaları da incelenmelidir.

Taahhüt yazılı olmak zorunda mı?

Evet. TBK 352/1 yazılı bir üstlenme arar. Sözlü olarak 'şu tarihte çıkarım' denilmiş olması tek başına bu madde kapsamında tahliye taahhüdü oluşturmaz. Belgenin aslının, imzanın ve tarihlerin korunması özellikle icra yolunda önemlidir.

Tahliye tarihinin belirli olması gerekir mi?

Kanun, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı üstlenmesini esas alır. Bu nedenle tahliye edilecek tarihin belirlenebilir ve açık olması gerekir. Düzenleme tarihi ile tahliye tarihi birbirinden farklı kavramlardır; dosyada iki tarihin de nasıl ve ne zaman yazıldığı ayrıca incelenmelidir.

Kiracı tahliye tarihinde çıkmazsa süre ne kadardır?

Kiraya verenin, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibine başvurması veya dava açması gerekir. Bir aylık süre özellikle kritik olduğundan, taahhüt tarihinden sonra yalnız görüşme yapılıp kanuni yolun bekletilmesi risklidir.

İcra yoluyla tahliye nasıl gündeme gelir?

Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak İcra ve İflas Kanununun ilamsız tahliyeye ilişkin hükümleri çerçevesinde takip başlatılması mümkündür. Takipte taahhütnamenin içeriği, tahliye tarihi ve kiracının itirazı önem taşır. Kiracının imzayı veya belgenin düzenleniş biçimini inkâr etmesi, izlenecek sonraki yolu etkileyebilir.

Doğrudan tahliye davası açılabilir mi?

TBK 352/1, icra yolunun yanında dava yolunu da açıkça öngörür. Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan tahliye davası kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi uyarınca, 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliye istisna olmak üzere kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

İcra takibi için de önce arabuluculuk gerekir mi?

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri zorunlu arabuluculuk kapsamının dışında bırakır. Bu nedenle doğrudan dava ile ilamsız icra takibi başlangıç aşamasında aynı arabuluculuk rejimine tabi değildir.

Kiracı hangi itirazları ileri sürebilir?

Uygulamada kiracı imzanın kendisine ait olmadığını, belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda alındığını, tarihlerin sonradan doldurulduğunu, tahliye tarihinin farklı kararlaştırıldığını veya iradesinin sakatlandığını ileri sürebilir. Bu savunmaların sonucu otomatik değildir; belgenin aslı, kira ve teslim tarihleri, yazışmalar ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilir.

Boş imzalı taahhüdün sonradan doldurulması

İmzanın kabul edilip düzenleme veya tahliye tarihinin sonradan doldurulduğunun ileri sürüldüğü dosyalar ayrı bir ispat tartışması doğurur. Bu nedenle boş bırakılan alanlar, belgenin kime ve hangi amaçla verildiği ve sonradan doldurma konusunda taraflar arasında yetki veya anlaşma bulunup bulunmadığı somut deliller üzerinden incelenmelidir.

Birden fazla kiracı varsa

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa tahliye borcunun ve taahhüdün taraf yapısı dikkatle incelenmelidir. Belgeyi kimin imzaladığı, diğer kiracıların sözleşmedeki konumu ve takip veya davada taraf teşkilinin nasıl sağlanacağı dosyaya göre belirlenmelidir.

Şirket kiracısında imza yetkisi

Kiracının tüzel kişi olması hâlinde taahhüdü imzalayan kişinin şirketi temsil yetkisi ayrıca kontrol edilmelidir. İmza sirküleri, ticaret sicili kayıtları ve belge tarihi itibarıyla temsil yetkisinin kapsamı uyuşmazlıkta önem kazanabilir.

Taahhüdün aslı neden önemlidir?

Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlık çoğu zaman imza, tarih ve belgenin düzenlenişi üzerinde yoğunlaşır. Bu nedenle yalnız fotoğraf veya ekran görüntüsüyle yetinmek yerine belgenin aslının güvenli biçimde saklanması önemlidir. Kira sözleşmesi, teslim kayıtları ve taahhüde ilişkin mesajlar da aynı dosyada tutulmalıdır.

Pratik kontrol listesi

Kira sözleşmesinin ve fiilî teslimin tarihini belirleyin. Taahhütnamenin yazılı ve imzalı aslını kontrol edin. Düzenleme tarihi ile tahliye tarihini ayırın. Tahliye tarihinden itibaren bir aylık süreyi hesaplayın. İcra mı doğrudan dava mı izleneceğine karar verirken delil durumunu ve arabuluculuk şartını ayrı ayrı değerlendirin. Kiracının olası imza, tarih ve irade itirazlarına karşı mevcut belgeleri önceden toplayın.

Tahliye Taahhütnamesinin Temel Koşulları: Kısa Özet

Tahliye taahhütnamesinin etkili olabilmesi için yalnızca kiracının imzasının bulunması yeterli değildir. Belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiraya verenin tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içinde doğru hukuki yola başvurması temel unsurlardır. İcra ve dava yollarının usulü farklı olduğundan somut belgenin ve sürelerin birlikte incelenmesi gerekir.

Güncellik notu: Bu içerik TBK m.352/1 ve 6325 sayılı Kanun m.18/B çerçevesinde genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.

İlgili Hukuki Yolun Ayrımı

Tahliye taahhütnamesinde düzenleme veya tahliye tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası, belgenin düzenleniş koşulları ve tarafların delilleriyle birlikte incelenmelidir. İmza, belgenin teslimi ve taraflar arasındaki yazışmalar somut uyuşmazlıkta önem taşıyabilir.

Tahliye taahhüdü, ihtiyaç ve kira borcu yollarından bağımsız bir tahliye sebebidir. Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına otomatik tahliye sonucu doğurmaz. Kira bedeli ödenmiyorsa kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye rehberi incelenebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği beyandır. TBK m.352/1, geçerli bir taahhüde rağmen kiracının kararlaştırılan tarihte çıkmaması hâlinde kiraya verene bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanır.

Bu belge kira sözleşmesinin başında imzalatılan sıradan bir ek evrak değildir. Geçerlilik için özellikle kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılılık ve tahliye tarihinin belirlenebilir olması önemlidir.

Neden Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir?

Kanun taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Amaç, konuta veya işyerine ulaşmak zorunda olan kiracının sözleşme kurulurken baskı altında tahliye taahhüdü vermesini önlemektir. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan veya fiili teslimden önce verilen taahhüt bu nedenle geçerlilik sorunu doğurabilir.

Belgede yazılı düzenleme tarihi tek başına her zaman gerçek teslim zamanını ispatlamaz. Kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı, elektrik-su aboneliği, taşınma kayıtları ve taraf yazışmaları fiili teslim zamanının tespitinde önem taşıyabilir.

Yazılılık ve İmza

Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve kiracının iradesini göstermelidir. Uygulamada imzalı özel belge veya noter belgesi kullanılabilir. Noterde düzenlenmesi kanunda tek geçerlilik yolu olarak öngörülmemiştir; ancak noter belgesi imza ve tarih tartışmasını azaltabilir.

Kiracı imzayı inkâr ederse belgenin niteliğine göre imza incelemesi ve usul hükümleri gündeme gelebilir. Kiraya veren yalnız fotokopi veya kaynağı belirsiz görüntüyle hareket etmek yerine belgenin aslını muhafaza etmelidir.

Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır

Taahhütte kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı açık veya belirlenebilir olmalıdır. “İstendiğinde çıkarım” veya “uygun zamanda tahliye edeceğim” gibi belirsiz ifadeler TBK m.352/1’in hedeflediği belirli tahliye tarihini sağlamaz.

Tarih, dava ve icra için bir aylık hak düşürücü sürenin başlangıcını da belirlediğinden özellikle önemlidir. Rakam, ay veya yıl konusunda sonradan yorum gerektiren belge yerine açık tarih kullanılmalıdır.

Düzenleme Tarihi ile Tahliye Tarihini Karıştırmamak

Taahhütnamede iki farklı tarih önem taşıyabilir: belgenin düzenlendiği tarih ve taşınmazın boşaltılacağı tarih. Düzenleme tarihi, belgenin teslimden sonra verilip verilmediğinin tespitinde önemlidir. Tahliye tarihi ise kiracının çıkma borcunun vadesini ve bir aylık başvuru süresini belirler.

Bu iki tarih aynı veya farklı olabilir; asıl mesele belgenin kiracıya taşınmaz teslim edildikten sonra gerçek iradeyle verilmiş olmasıdır.

Tarih Sonradan Doldurulmuşsa

Uygulamada boş bırakılmış tarih alanlarının daha sonra doldurulduğu iddiası sık görülür. İmzanın kiracıya ait olması hâlinde belgenin boş kısımlarının sonradan doldurulması her durumda otomatik geçersizlik sonucu doğurmaz; ancak doldurmanın tarafların anlaşmasına aykırı yapıldığı iddia edilebilir.

Kiracı “boş kâğıda imza attım” demekle yetinmemeli, sonradan doldurmanın anlaşmaya aykırı olduğunu destekleyen yazışma, tanık veya başka delilleri sunmalıdır. Kiraya veren de belgenin hangi koşulda ve ne zaman alındığını açıklayabilmelidir.

Bir Aylık İcra veya Dava Süresi

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre belgenin düzenlendiği tarihten değil, kararlaştırılan tahliye tarihinden itibaren değerlendirilir.

Sürenin kaçırılması o taahhütnameye dayalı tahliye yolunu ciddi biçimde etkiler. Bu nedenle taahhüt tarihi yaklaşırken dosya hazırlanmalı, kiracının gerçekten çıkıp çıkmadığı ve anahtar teslimi kontrol edilmelidir.

İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra dairesinde tahliye takibi yapılabilir. Kiracı ödeme emri benzeri tahliye emrine süresinde itiraz edebilir. İmza, tarih veya taahhüdün geçerliliği konusunda itiraz varsa sonraki başvuru yolunun hangi mercide yürütüleceği itirazın içeriğine göre değişebilir.

İcra yolunun avantajı hızlı olabilmesidir; ancak belge tartışmalıysa süreç mahkemeye taşınabilir. Başlamadan önce belgenin aslı, teslim tarihi ve bir aylık sürenin hazır olması önemlidir.

Doğrudan Tahliye Davası

Kiraya veren icra yerine sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmayı da tercih edebilir. Dava açılacaksa kira uyuşmazlıklarında yürürlükteki dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır. İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliye ise kanundaki arabuluculuk istisnası içinde değerlendirilir.

Bu fark nedeniyle “taahhütname varsa her zaman önce arabulucu” veya “taahhütname dosyasında hiç arabuluculuk yok” demek doğru değildir. Seçilen yol belirleyicidir.

Taahhütnameyi Kim Vermelidir?

Taahhüdün kira ilişkisinin kiracısı tarafından verilmesi gerekir. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde tahliye iradesinin bütün kira ilişkisini nasıl etkilediği ve kimlerin imzasının gerekli olduğu ayrıca değerlendirilmelidir. Tek kiracılı sözleşme ile ortak kiracılı sözleşme aynı şekilde ele alınamaz.

Şirket kiracılarda imza atan kişinin şirketi temsil yetkisi de önemlidir. Yetkisiz kişinin imzaladığı belge sonradan ciddi geçerlilik tartışması doğurabilir.

Aile Konutu ve Eşin Durumu

Kiralanan konut aile konutu olarak kullanılıyorsa eşlerin kira ilişkisindeki özel korunması ayrıca dikkate alınmalıdır. Kiracı olmayan eşin sözleşmenin tarafı hâline gelmesi veya tahliye iradesinin aile konutu bakımından etkisi somut olayda tartışma doğurabilir.

Bu alan Yargıtay kararları ve somut olayın özellikleriyle teknik hâle gelebildiğinden aile konutu iddiası varsa nüfus, ikamet ve eşin kira ilişkisine katılım durumu baştan incelenmelidir.

Taahhütname Yenilenen Sözleşmede Ne Olur?

Bir tahliye taahhüdü belirli bir boşaltma tarihine ilişkindir. Taraflar daha sonra kira ilişkisini açık iradeyle yeniden düzenlemiş, taahhüt tarihinden sonra yeni sözleşme veya protokol yapmışsa bu işlemlerin önceki tahliye iradesine etkisi somut metinlere göre değerlendirilmelidir.

Her kira artışı konuşması veya yeni ödeme planı otomatik olarak taahhüdü ortadan kaldırmaz. Ancak tarafların taahhüt tarihinden sonra kira ilişkisini sürdürme iradelerini açıkça gösteren belgeler dava savunmasında önem kazanabilir.

Kiracı Taahhüt Tarihinden Önce Çıkarsa

Kiracı taahhüt edilen tarihten önce taşınmazı usulüne uygun teslim ederse taahhüde dayalı tahliye uyuşmazlığı fiilen sona erer. Ancak kira borcu, erken teslim veya depozito hesabı ayrı sorunlar doğurabilir.

Anahtar teslimi yazılılaştırılmalı, taşınmazın durumu ve son sayaç değerleri tutanak altına alınmalıdır. “Evi boşalttım” beyanı ile anahtarın gerçekten kiraya verene teslim edilmesi aynı şey değildir.

Kiraya Veren Taahhüdü Kötüye Kullanırsa

Belgenin kiracıdan boş, baskı altında veya kira sözleşmesinin kurulmasının zorunlu şartı gibi alındığı iddiaları uygulamada sık görülür. Kiracının bu iddiaları somut delille desteklemesi gerekir. Kiraya veren açısından da standart biçimde her kiracıdan aynı gün alınmış belgeler teslimden sonra düzenlenme şartı bakımından risklidir.

En güvenli yöntem, gerçek teslimden sonra ayrı tarihte düzenlenmiş, tahliye tarihi ve iradesi açık, tarafların kopyasını aldığı belgedir.

Sık Yapılan Hatalar

Kiraya verenin en sık hatası taahhütnameyi kira sözleşmesiyle aynı gün almak, bir aylık icra/dava süresini kaçırmak, belgenin aslını kaybetmek ve birden fazla kiracı bulunan dosyada imza durumunu kontrol etmemektir. Kiracının en sık hatası ise belgenin imzasını veya doldurulma biçimini olaydan yıllar sonra ilk kez tartışmak ve teslim tarihine ilişkin delilleri toplamamaktır.

Tahliye taahhütnamesi kısa bir belge olsa da dava bakımından tarih, teslim ve imza üçlüsü ayrıntılı incelenir.

Hukuki kaynak ve uygulama notu: Kiralananın niteliği, sözleşme ve ödeme kayıtları, ihtar ile tebliğ tarihleri ve ilgili özel kira hükümleri birlikte incelenmelidir. İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (UYAP Mevzuat)

Sonuç

Geçerli tahliye taahhütnamesi, kiraya verene güçlü bir tahliye imkânı verir; ancak yalnız imzalı bir kâğıdın bulunması yeterli değildir. Belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi, yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve başvurunun bu tarihten itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.

İcra ve dava yolları farklı usullere tabidir. Kiraya veren belgeyi ve süreyi, kiracı ise imza, teslim ve doldurulma koşullarını somut delillerle değerlendirmelidir.

Tahliye taahhüdü ile kiraların gecikmesi nedeniyle iki haklı ihtara dayanılması farklı tahliye sebepleridir. Karşılaştırma için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazısına bakılabilir.