Kira Tespit Davası: 5 Yıl, Emsal Kira, Süre ve TBK 345

3 Tem

4 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 13 Eki

Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kirasında yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. En sık beş yılı aşan kira ilişkilerinde gündeme gelse de, 'kira tespit davası ancak beş yıl dolunca açılır' şeklindeki ifade tam olarak doğru değildir. Beş yıllık süre, özellikle mahkemenin hangi ölçütleri kullanacağını değiştirir.

Kira tespit davasının kanuni dayanağı nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri kira bedelinin belirlenmesinin temel çerçevesini düzenler. Normal yenileme dönemlerinde on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı önem taşırken, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde emsal kiralar ve kiralananın durumu da değerlendirmeye girer.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

TBK 345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Ancak beş yıl dolmadan hâkimin belirleyeceği kira bedeli TBK 344'ün ilk iki fıkrasındaki sınırlar içinde kalır. Beş yıl dolduktan sonraki rejimin farkı, mahkemenin emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu da daha geniş biçimde değerlendirebilmesidir.

Beş yıl dolunca mahkeme hangi ölçütlere bakar?

TBK 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte dikkate alınır.

Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?

Süre hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenileme dönemleri esas alınır. 'Beşinci yılın içinde olmak' ile 'beş yıllık dönemin tamamlanmasından sonraki yeni kira dönemine geçmek' birbirine karıştırılmamalıdır. Hangi kira dönemi için emsal esaslı tespit isteneceği, sözleşmenin gerçek başlangıç ve yenileme tarihleri üzerinden ayrıca hesaplanmalıdır.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

TBK 345'e göre dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, dava ve bildirim zamanlamasına bağlıdır. Bu nedenle yalnız 'dava açılabilir mi?' değil, 'karar hangi dönemden itibaren uygulanacak?' sorusu da baştan değerlendirilmelidir.

30 günlük bildirim veya dava süresi ne işe yarar?

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede artış maddesi varsa 30 günlük bildirim gerekir mi?

TBK 345'in üçüncü fıkrasına göre sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenen kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Bu nedenle sözleşmedeki artış hükmünün varlığı ve içeriği mutlaka kontrol edilmelidir.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, kanundaki istisnalar dışında dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamda değerlendirilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna gidilebilir.

Mahkeme yalnız internet ilanlarına bakar mı?

Hayır. İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir ancak gerçek emsal kira sözleşmesiyle aynı ispat değerine sahip değildir. Emsal taşınmazların konumu, metrekareleri, kullanım niteliği, yaşı, cephesi, katı, fiziksel durumu, sözleşme tarihleri ve boş/yeni kiraya verilmiş olup olmadıkları değerlendirilmelidir.

Bilirkişi ve keşif neden önemlidir?

Kira tespit davalarında taşınmazın özelliklerinin ve emsallerin karşılaştırılması teknik inceleme gerektirebilir. Mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesine başvurur. Raporda seçilen emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı, kira tarihlerinin hangi döneme ait olduğu ve taşınmaz özelliklerinin doğru ele alınıp alınmadığı kontrol edilmelidir.

Mahkeme emsal kira bedelini aynen uygular mı?

TBK 344/3 yalnız emsal kira bedellerini değil, TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti birlikte sayar. Bu nedenle tek bir emsal sözleşmedeki rakamın dava konusu taşınmaza otomatik olarak uygulanması beklenmemelidir. Değerlendirme bütün ölçütlerin birlikte ele alınmasıyla yapılır.

Kira tespit davası geçmiş dönem farklarını doğurur mu?

Belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı TBK 345'teki dava ve bildirim zamanlamasına bağlıdır. Bu nedenle geçmişe etkili fark talebi kurulurken dava tarihine, yeni kira döneminin başlangıcına, yazılı bildirime ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına göre değerlendirme yapılmalıdır.

Kira tespit davası kiracıyı tahliye eder mi?

Hayır. Kira tespit davasının amacı kira bedelini belirlemektir; tahliye sağlamaz. Tahliye için ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya kanunda düzenlenen başka bir sona erme sebebi bulunmalıdır.

Kira uyarlama davasından farkı nedir?

Kira tespit davası TBK 344-345 sistemine dayanır. Uyarlama davası ise olağanüstü ve öngörülemez koşullarda sözleşme dengesinin aşırı bozulmasına ilişkin TBK 138 gibi farklı hukuki temellere dayanabilir. Beş yılın dolması tek başına uyarlama davası şartı değildir; iki dava türü birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Dava öncesi hangi belgeler hazırlanmalı?

Kira sözleşmesinin aslı veya okunaklı örneği, başlangıç ve yenileme tarihleri, ödeme dekontları, varsa artışa ilişkin yazılı bildirim, taşınmazın özelliklerini gösteren kayıtlar ve somut emsal kira sözleşmeleri hazırlanmalıdır. İnternet ilanları kullanılacaksa tarih ve konum bilgileri korunmalı, ancak tek başına yeterli emsal gibi değerlendirilmemelidir.

Pratik kontrol listesi

Sözleşme başlangıç tarihini belirleyin. Hangi yeni kira dönemi için tespit istendiğini netleştirin. Beş yıllık sürenin tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol edin. TBK 345 bakımından 30 günlük dava/bildirim zamanlamasını ve sözleşmedeki artış maddesini inceleyin. Arabuluculuğu tamamlayın. Emsal ve taşınmaz özelliklerini dosyalayın. Dava talebinin hangi tarihten itibaren sonuç doğurmasını istediğinizi açıkça planlayın.

Sonuç

Kira tespit davasında beş yıl önemli olmakla birlikte tek mesele değildir. Beş yıl dolmadan da tespit davası mümkün olabilir; fakat beş yıl sonrasında emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet daha geniş biçimde değerlendirilir. Dava zamanlaması ve yazılı bildirim de belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.

Güncellik notu: Bu içerik 2026 yılında yürürlükte bulunan TBK m.344-345 ve kira uyuşmazlıklarındaki dava şartı arabuluculuk sistemi esas alınarak genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.