Üst Kattan Su Akması Halinde Kiracı, Ev Sahibi ve Komşunun Sorumluluğu

Tavandan su akması uyuşmazlığında 'üst komşu öder' şeklinde otomatik bir kural yoktur. Önce suyun kaynağı teknik olarak belirlenmelidir. Üst dairenin özel tesisatı, ortak kolon, çatı, teras veya bina ortak tesisatı farklı sorumluluk ilişkileri doğurur.

Su üst dairenin özel tesisatından geliyorsa

Arıza üst bağımsız bölümün özel kullanımındaki tesisat, cihaz veya kullanım hatasından kaynaklanıyorsa o bağımsız bölüm malikinin ve somut olayda kusurlu kullanımı bulunan kiracının sorumluluğu gündeme gelebilir. Malik-kiracı arasındaki iç ilişki ile zarar görene karşı dış sorumluluk aynı şey değildir.

Arıza ortak tesisattan geliyorsa

Su kaçağı ortak kolon, çatı, dış cephe veya ortak tesisattan kaynaklanıyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak gider ve yönetim sorumluluğu gündeme gelebilir. Yönetimin arızayı öğrendiği hâlde gerekli müdahaleyi yapmaması zararın büyümesine yol açmışsa bu durum ayrıca değerlendirilir.

İlk yapılması gereken: kaynağı belgelemek

• Tesisatçı veya teknik servis raporu

• Hasarın başlangıcından itibaren tarihli fotoğraf ve videolar

• Yönetim ve komşuya yapılan yazılı bildirimler

• Tamir faturaları ve hasarlı eşyaların belgeleri

• Gerekirse mahkemeden delil tespiti ve bilirkişi incelemesi

Hangi zararlar istenebilir?

Onarım giderleri, boya-sıva masrafları, zarar gören eşya ve gerektiğinde kullanım kaybı gibi maddi zararlar somut belge ve illiyet bağıyla talep edilebilir. Zararın büyümemesi için makul önlemleri almak da zarar gören açısından önemlidir.

Kiracı zarar görmüşse ev sahibine mi başvurur?

Kiracının kiraya verene karşı ayıp hükümlerinden doğan hakları ile zarara sebep olan komşu veya yönetim karşısındaki haksız fiil talepleri farklı hukuki temellere dayanabilir. Bu nedenle kiracının kira bedelinde indirim, ayıbın giderilmesi ve zarar tazmini talepleri aynı dosyada dahi farklı muhataplara yöneltilebilir.

Teknik kaynağın baştan doğru tespit edilmesi, yanlış kişiye dava veya icra yöneltilmesini önleyen en önemli adımdır.

Üst kattan su akmasında ilk sorumlu kimdir?

Sorumluluk kaynağa göre değişir. Su kaçağı bağımsız bölüm içindeki tesisat veya kullanıcı hatasından doğuyorsa bağımsız bölüm maliki ya da şartlarına göre kiracı; ortak tesisat, çatı veya ana borudan kaynaklanıyorsa apartman yönetimi ve kat malikleri gündeme gelebilir. Bu yüzden onarım yapılmadan önce kaçak kaynağının teknik olarak tespit edilmesi önemlidir.

Malik ile kiracının sorumluluğu nasıl ayrılır?

Kiracı olağan kullanım ve kendi kusurundan doğan zararlar bakımından sorumlu olabilir; yapısal tesisat, ana boru ve malikçe giderilmesi gereken ayıplarda ise kiraya verenin sorumluluğu gündeme gelir. Sadece dairede kiracı bulunması, bütün su zararlarının otomatik olarak kiracıya yüklenmesi anlamına gelmez.

Komşuluk hukuku hangi hakları verir?

TMK m.730, mülkiyet hakkının yasal sınırlamalara aykırı kullanılması sonucu zarar gören kişiye durumun eski hale getirilmesi, tehlikenin ve zararın giderilmesini isteme imkanı tanır. TMK m.737 de komşulara olağan hoşgörü sınırını aşan taşkınlıklardan kaçınma yükümlülüğü getirir. Sürekli su sızıntısı bu çerçevede değerlendirilebilir.

Delil tespiti ne zaman düşünülmelidir?

Onarım yapıldığında kaçağın kaynağı ve zararın boyutu ortadan kalkabilir. Taraflar sorumluluk konusunda anlaşamıyorsa keşif, uzman raporu veya delil tespiti ileride ispat güçlüğünü azaltabilir. Fotoğraf, video, usta raporu, yönetim tutanağı ve fatura kayıtları da saklanmalıdır.

Hangi zararlar talep edilebilir?

Boya, sıva, parke, mobilya, elektronik eşya veya kullanım kaybı gibi somut zararlar uygun nedensellik bağı ve belgeyle talep edilebilir. Gereksiz veya zararla ilgisiz yenileme masrafları karşı tarafa yüklenemez. Hasarın eski-yeni değer farkı ve yıpranma durumu da hesaplamada önem taşıyabilir.

Teknik İnceleme Olmadan Sorumlu Nasıl Belirlenebilir?

Su sızıntısının üst dairenin özel kullanımındaki tesisattan, bina ortak kolonundan, çatının su yalıtımından veya yağmur oluğundan kaynaklanması farklı sorumluluk sonuçları doğurabilir. Hasar kurutulmadan, boru veya döşeme değiştirilmeden önce fotoğraf, video, tesisatçı/servis raporu ve varsa apartman yönetimine yapılan yazılı bildirimlerin korunması önemlidir. Bir dairenin tavanında zarar görülmesi suyun mutlaka doğrudan üst daire malikinin kusurundan kaynaklandığını göstermez.

Onarım Masrafı ile Ev Eşyasının Zararı Aynı Talep midir?

Tesisattaki arızanın giderilmesi için yapılan masraf ile sızıntıdan etkilenen parke, mobilya, boya ve elektronik cihaz zararları ayrı kalemler olarak belgelenmelidir. Hasarın kaynağı ortak yer ise KMK uyarınca gider paylaşımı; belirli kişinin kusuru varsa buna bağlı tazminat ve rücu ilişkisi ayrıca değerlendirilir. Kiracının kiraya verene karşı sözleşmesel hakları da zarar verene karşı taleplerden farklı olabilir.